Spisu treści:
- Podstawy opcji
- Podstawy opcji leasingu
- Podstawy zakupu dzierżawy
- Wykonanie opcji leasingu / zakup dzierżawy
- Lease Zakup korzyści dla obu sprzedawców i kupujących
- Konsekwencje podatkowe
Wideo: Mieszkanie Kupić czy Wynająć? Dowiedz się Co Bardziej się Opłaca 2024
Sprzedaż opcji leasingu stała się popularnym instrumentem finansowym pod koniec lat siedemdziesiątych i na początku lat osiemdziesiątych. Były używane głównie jako sposób na obejście klauzul alienacji w hipotekach, ale mają też inne zalety. Zwolennicy twierdzili, że sprzedaż nie była tak naprawdę sprzedażą, ponieważ była to dzierżawa, ale sądy argumentowały inaczej.
Obecnie opcje zakupu, opcje leasingu i umowy zakupu leasingu to trzy oddzielne dokumenty finansowe. Są bardzo podobne, ale różnią się szczegółami.
Różnice są zależne od stanu i nie wszystkie stany mają identyczne prawa. Skonsultuj się z prawnikiem nieruchomości przed zawarciem umowy ze sprzedawcą, aby upewnić się, że rozumiesz jej konsekwencje.
Podstawy opcji
Kupujący płaci za opcję sprzedającego pieniądze za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości po zawarciu umowy opcji. Ta opcja może być znaczna lub może wynosić zaledwie 1 USD.
Kupujący i sprzedawca mogą w tym czasie wyrazić zgodę na cenę zakupu lub kupujący może zgodzić się na wypłatę wartości rynkowej w momencie, w którym wykonuje swoją opcję. Jest to zbywalne, ale wielu kupujących chce na początku zablokować przyszłą cenę zakupu.
Okres obowiązywania umowy opcji jest również zbywalny, ale najczęstszy czas trwania wynosi zwykle od roku do trzech lat.
Opłaty za opcje rzadko są zwracane. Nikt inny nie może kupić nieruchomości w okresie obowiązywania opcji, ale kupujący może sprzedać tę opcję komuś innemu.
Kupujący nie jest zobowiązany do zakupu nieruchomości. Jeśli kupujący nie skorzysta z opcji i nie kupi nieruchomości po zakończeniu opcji, opcja wygasa.
Podstawy opcji leasingu
Opcja leasingu działa w podobny sposób. Kupujący płaci za opcję sprzedającego pieniądze za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości. W tym przypadku jednak wartość opcji leasingu może być znaczna.
Podobnie jak w przypadku opcji, kupujący i sprzedawca mogą uzgodnić cenę zakupu w momencie zawarcia umowy lub kupujący może zgodzić się na wypłatę wartości rynkowej w momencie realizacji opcji. Jest to zbywalne, ale znowu większość kupujących chce zablokować przyszłą cenę zakupu na początku umowy opcji leasingu.
Kupujący wyraża zgodę na dzierżawę nieruchomości od sprzedającego za określoną z góry kwotę najmu w okresie obowiązywania umowy opcji najmu. Termin jest również do uzgodnienia, podobnie jak opcja, zwykle trwa od roku do trzech lat.
Opcjonalnie pieniądze nie mają zastosowania do zaliczki, ale część miesięcznej opłaty za czynsz może mieć zastosowanie do ceny zakupu. Opłaty za opcje rzadko są zwracane.
Nikt inny nie może kupić nieruchomości w okresie obowiązywania umowy najmu, w tym przypadku na ogół kupujący nie może przypisać opcję najmu bez zgody sprzedawcy.
Jeśli kupujący nie skorzysta z opcji najmu i kupi nieruchomość pod koniec okresu, opcja wygasa. Kupujący nie jest zobowiązany do zakupu nieruchomości.
Podstawy zakupu dzierżawy
Jest to kolejna odmiana tego samego tematu z niewielkimi różnicami. Kupujący płaci za opcję sprzedającego pieniądze za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości. Kupujący i sprzedawca uzgadniają cenę zakupu, często na poziomie lub nieco wyższym niż obecna wartość rynkowa.
W okresie obowiązywania opcji kupujący wyraża zgodę na dzierżawę nieruchomości od sprzedającego za określoną z góry kwotę najmu. Okres obowiązywania umowy kupna-sprzedaży jest zbywalny, ale znowu wspólny czas trwania wynosi zwykle od roku do trzech lat.
Kupujący składa wniosek o finansowanie bankowe i płaci sprzedawcy w całości na koniec okresu. Opcjonalnie pieniądze nie mają zastosowania do zaliczki, ale część miesięcznej opłaty leasingowej idzie w kierunku ceny zakupu. Miesięczna kwota najmu jest zazwyczaj wyższa niż wartość godziwego czynszu z tego powodu.
Opcjonalne pieniądze nie podlegają zwrotowi. Nikt inny nie może kupić nieruchomości, chyba że kupujący jest niewypłacalny. Kupujący zwykle nie może dokonać cesji umowy najmu bez zgody sprzedawcy.
Kupujący często ponosi odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości i pokrycie wszelkich kosztów związanych z jej utrzymaniem w trakcie trwania umowy, w tym podatków i ubezpieczeń, a także jest zobowiązany na podstawie umowy do zakupu nieruchomości.
Wykonanie opcji leasingu / zakup dzierżawy
Wynajmij prawnika zajmującego się nieruchomościami, aby sporządzić dokumenty i wyjaśnić swoje prawa, w tym dotyczące posiadania i domyślnych konsekwencji, jeśli zdecydujesz się skorzystać z jednej z tych dróg na własność domu lub sprzedać swoją nieruchomość.
Nieruchomość może być obciążona kredytami bazowymi, które zawierają klauzule alienacji, dając pożyczkodawcy prawo do przyspieszenia pożyczki, gdy właściciel zawrze taką umowę. Spójrz na to.
Czasami sprzedający dają pieniądze na opcję swojemu pośrednikowi w obrocie nieruchomości jako pełną wypłatę prowizji. Agenci nie zawsze są zaangażowani w realizację opcji najmu lub realizacji umów najmu, a prawdopodobnie będziesz nadal potrzebować prawnika zajmującego się nieruchomościami, nawet jeśli zachowałeś reprezentację pośrednika w obrocie nieruchomościami. Agenci nie są prawnikami i nie mogą udzielić porady prawnej.
Zdobądź wszystkie informacje i wykonaj swoją należytą staranność tak, jak zrobiłbyś to przy regularnej sprzedaży. Oznacza to uzyskanie kontroli w domu, sprawdzanie polityki dotyczącej tytułu, uzyskanie oceny i przeczytanie wszelkich ujawnień dotyczących sprzedającego.
Zastanów się nad uzyskaniem inspekcji szkodników, certyfikatem dachu, planem gwarancji domowej i zatrudnieniem innych wykwalifikowanych inspektorów.
Lease Zakup korzyści dla obu sprzedawców i kupujących
Umowy najmu są zwykle oferowane przez właścicieli nieruchomości trudnodostępnych. Pomyśl o tym - właściciel sprzedałby go konwencjonalnemu nabywcy, który zapłaciłby sprzedającemu gotówkę, gdyby nieruchomość była śliwka i łatwo ją sprzedać.
Sprzedawcy na ogół uzyskują wartość rynkową według dzisiejszych cen i są zwolnieni z wychodzenia z kieszeni za spłatę kredytu hipotecznego na wolnej nieruchomości w czasie trwania umowy.
Chociaż opłaty leasingowe mogą przewyższać czynsz rynkowy, kupujący w niektórych przypadkach buduje zaliczkę, a ona wie, że nieruchomość będzie się liczyć poza uzgodnioną cenę zakupu.
Kupujący generalnie dokonują niewielkiej wpłaty z niewielkimi lub żadnymi ograniczeniami, a to sprawia, że zakup dzierżawy jest atrakcyjnym sposobem na skorzystanie z prawa własności do domu.
Kupujący przystępują do planu wymuszonego oszczędzania, gdy część opłaty leasingowej jest zaliczana na poczet ceny zakupu na koniec umowy opcji leasingu.
Jeśli kupujący nie wywiąże się z płatności, sprzedający nie zwróci żadnej części opłat leasingowych lub pieniędzy z opcji i może zachować prawo do pozywania za konkretne świadczenia.
Konsekwencje podatkowe
Internal Revenue Service może i zaklasyfikowała te transakcje jako sprzedaż ratalną, a nie leasing. Specjalne zasady mogą mieć do nich zastosowanie w czasie podatkowym.
Część płatności z tytułu dzierżawy nabywcy może czasami być zakwalifikowana jako odsetki, a zatem może być odliczona od podatku.
Jeśli chodzi o sprzedającego, płatność opcyjną można traktować jako zaliczkę lub początkową płatność transakcji. Łączna kwota płatności może ostatecznie przyczynić się do zysków lub strat kapitałowych, z których oba mają skutki podatkowe. Przychody z wynajmu również przyczyniają się do zysków kapitałowych.
Sprzedawca nie może już ubiegać się o amortyzację nieruchomości, jeżeli uważa się, że nie jest już jej właścicielem - zawarł umowę sprzedaży ratalnej.
Obowiązuje również kilka innych potencjalnych przepisów podatkowych, więc przed zawarciem takiej umowy warto skonsultować się z księgowym.
Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z prawnikiem nieruchomości. Informacje te stanowią przegląd i nie należy ich interpretować jako porad prawnych.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
Podstawy opcji handlowych
![Podstawy opcji handlowych Podstawy opcji handlowych](https://i.travelcashinc.com/img//new/day-trading/how-options-are-traded.jpg)
Oto dyskusja na temat handlu opcjami, w tym opisy kontraktów na opcje, długie i krótkie transakcje, umowy na połączenia i put itp.
Podstawy opcji handlowych
![Podstawy opcji handlowych Podstawy opcji handlowych](https://i.travelcashinc.com/img//new/day-trading/how-options-are-traded.jpg)
Oto dyskusja na temat handlu opcjami, w tym opisy kontraktów na opcje, długie i krótkie transakcje, umowy na połączenia i put itp.
Podstawy opcji handlowych
![Podstawy opcji handlowych Podstawy opcji handlowych](https://i.travelcashinc.com/img//new/day-trading/how-options-are-traded.jpg)
Oto dyskusja na temat handlu opcjami, w tym opisy kontraktów na opcje, długie i krótkie transakcje, umowy na połączenia i put itp.