Spisu treści:
- Czym jest krótka wyprzedaż?
- Podstawy krótkiej sprzedaży dla sprzedawcy
- Pakiet krótkiej sprzedaży
- Pisanie krótkiej oferty sprzedaży i przekazywanie jej do banku
- Krótki proces sprzedaży w banku
- Typowy proces
- Ostatnia wskazówka
Wideo: IX SESJA SEJMIKU WOJEWÓDZTWA MAZOWIECKIEGO 18.06.2019 2024
Proces sprzedaży krótkiej jest dla wielu osób zagadką nawet po tylu latach. Zaintrygowani kupujący szukają kierunku, ale nawet agenci kupującego są czasami zdezorientowani. Co więcej, nie każdy agent krótkiej sprzedaży wie, jak zrobić krótką wyprzedaż.
Czym jest krótka wyprzedaż?
Kiedy pożyczkodawca zatwierdza krótką sprzedaż, zgadza się sprzedać nieruchomość za kwotę niższą od niespłaconego salda kredytu hipotecznego.
Jest coś w tym dla pożyczkodawcy, gdy wykluczenie wydaje się nieuniknione. Nie musi oddawać własności i ponosić wydatków oraz kłopotów z jej utrzymaniem, dopóki nie będzie można jej ponownie sprzedać - i nie ma gwarancji, za jaką kwotę ostatecznie się sprzeda.
Wartość dolara z oferty krótkiej sprzedaży jest właśnie na stole i często jest większa niż pożyczkodawca może uzyskać na nieruchomości w aukcji wykluczenia. Powiedział, że banki nie są również w stanie zwolnić zobowiązań hipotecznych po najniższych cenach.
Podstawy krótkiej sprzedaży dla sprzedawcy
Banki przyznają krótką sprzedaż z dwóch podstawowych powodów. Sprzedawca doświadcza trudności i nie ma wystarczającego kapitału własnego w domu, aby spłacić kredyt hipoteczny po zapłaceniu kosztów sprzedaży.
Niektóre przykłady trudności to bezrobocie lub zmniejszone dochody, rozwód, nagły wypadek medyczny, przeniesienie pracy poza miasto, bankructwo lub śmierć.
Sprzedający musi przygotować pakiet finansowy do przedłożenia do banku krótkiej sprzedaży. Każdy bank ma własne wytyczne, ale podstawowa procedura jest podobna z banku do banku.
Pakiet krótkiej sprzedaży
Krótki pakiet sprzedaży sprzedawcy najprawdopodobniej będzie składać się z:
- List autoryzacyjny, który umożliwia agentowi rozmowę z bankiem
- Wstępne oświadczenie końcowe
- Wypełnione sprawozdanie finansowe lub RMA
- Trudny list od sprzedawcy
- Dwuletnie zeznania podatkowe
- Dwa lata W-2
- 30-dniowe odcinki wypłat
- Dwa miesiące wyciągów bankowych
- Porównawcza analiza rynku lub lista ostatnich porównywalnych sprzedaży w tym obszarze
Pisanie krótkiej oferty sprzedaży i przekazywanie jej do banku
Jako kupujący zapytaj swojego agenta o listę porównywalnych sprzedaży przed napisaniem krótkiej oferty sprzedaży. Bank będzie chciał otrzymać coś co najmniej zbliżone do wartości rynkowej.
Należy pamiętać, że cena aukcji krótkiej sprzedaży może nie odzwierciedlać wartości rynkowej. W rzeczywistości, nieruchomość może być wyceniana poniżej porównywalnej sprzedaży w celu zachęcenia do składania wielu ofert. Niektóre krótkie sprzedaże można rozpocząć przed złożeniem oferty, ale banki najczęściej rozpoczynają procedurę po otrzymaniu zaakceptowanej oferty zakupu.
Po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego, agent aukcyjny prześle do banku umowę o wycenę, zrealizowaną ofertę zakupu, list przedwstępny nabywcy, kopię najstarszej kontroli pieniężnej oraz dowód wpłaty środków. Przekaże także krótki pakiet sprzedaży sprzedającego.
Proces krótkiej sprzedaży zostanie opóźniony, jeśli pakiet jest niekompletny. Bank może nawet zniszczyć paczkę.
Krótki proces sprzedaży w banku
Kupujący mogą czekać bardzo długo, aby uzyskać krótką odpowiedź sprzedaży z banku. Ważne jest, aby agent aukcji regularnie dzwonił do banku i starannie odnotowywał postępy.
Kupujący mogą się tak zmęczyć czekaniem na zatwierdzenie krótkiej sprzedaży, że mogą grozić anulowaniem, jeśli nie otrzymają odpowiedzi w określonym czasie, ale to jest samobójcze. Nie przyspieszy to procesu krótkiej sprzedaży. Krótka sprzedaż może nie być najlepszą opcją dla kupujących z niewielką cierpliwością.
Agent kupującego nie może rozmawiać z pożyczkodawcą bez upoważnienia, więc nie pytaj swojego agenta, aby zadzwonił do banku. To nie zadziała.
Typowy proces
Jest to typowy proces krótkiej sprzedaży ze względu na koniec działalności banku:
- Potwierdza otrzymanie pliku. Może to potrwać od 10 dni do nawet miesiąca.
- Negocjator jest przypisany. Może to potrwać od dwóch do trzech dni lub może potrwać 30 dni.
- Cena opcji brokera jest zamawiana. Bank prawdopodobnie odmówi udostępnienia wyników BPO.
- Drugi negocjator może zostać przydzielony. Może to potrwać kolejne 30 dni.
- Plik jest przesyłany do sprawdzenia na podstawie umowy o połączeniu i usług. Może to potrwać od dwóch tygodni do 30 dni.
- Bank może następnie zażądać, aby wszystkie strony podpisały oświadczenie "o długości ręki".
- Bank wyda krótki list zatwierdzający sprzedaż.
Czasami kupujący anulują po tym wszystkim. Denerwują się i denerwują, ponieważ proces krótkiej sprzedaży jest tak długi i wydaje im się, że mogą zrzucić całą sprawę, nie mówiąc nikomu, nawet swoim agentom.
Niektóre krótkie sprzedaże są zatwierdzane w ciągu dwóch do ośmiu tygodni. Inne mogą trwać średnio od 90 do 120 dni. Najlepszy sprzedawca krótkoterminowy może przyspieszyć proces, pozostając na szczycie pliku i utrzymując konto w banku.
Konieczne jest sprawdzenie w banku co najmniej raz lub dwa razy w tygodniu. Rozpoznanie zachowania niekompetentnych negocjatorów i żądanie zastąpienia jest często również konieczne. Nigdy nie bój się eskalować. Krzyżuj palce, aby negocjator chciał zawinąć plik tak samo jak Ty.
Przesyłanie kompletnych paczek z wyprzedzeniem często może również przyspieszyć ten proces.
Ostatnia wskazówka
Agent aukcji często ma pojęcie, kiedy zatwierdzenie ostatecznie przyjdzie po wysłaniu pliku do ostatecznej recenzji. W tym momencie kupujący mogą chcieć rozpocząć proces pożyczkowy, aby mieć przewagę na wypadek, gdyby bank mógł zamknąć tylko dwa tygodnie. To się czasami zdarza.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
Kompletny krótki proces sprzedaży
![Kompletny krótki proces sprzedaży Kompletny krótki proces sprzedaży](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/the-complete-short-sale-process-from-beginning-to-end.jpg)
Typowe okresy, w których można zamknąć krótką sprzedaż, od zbierania dokumentów po zatwierdzenie krótkiej sprzedaży, może potrwać miesiące ... chyba że przyspieszysz proces.
Co robi krótki agent aukcji sprzedaży?
![Co robi krótki agent aukcji sprzedaży? Co robi krótki agent aukcji sprzedaży?](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/what-does-a-short-sale-listing-agent-do.jpg)
Zrozumienie, co robi agent aukcji krótkiej sprzedaży i dlaczego zatrudnienie specjalisty ds. Krótkiej sprzedaży jest niezbędne do zatwierdzenia. Czy agent kupujący może się zaangażować?
Co to jest krótki list z zatwierdzeniem sprzedaży
![Co to jest krótki list z zatwierdzeniem sprzedaży Co to jest krótki list z zatwierdzeniem sprzedaży](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/what-is-a-short-sale-approval-letter.jpg)
Dowiedz się, jak rozpoznać, czy w liście z zatwierdzeniem krótkiej sprzedaży brakuje ważnych informacji. Dowiedz się, ile czasu zajmuje uzyskanie krótkiego listu zatwierdzającego sprzedaż.