Spisu treści:
- Co kupuje z zastrzeżeniem
- Dlaczego kupujący kupiłby dom podlegający hipotece
- Trzy typy podlegające opcjom
- Różnica między założeniem a pożyczką
Wideo: Zrób to sam; jak samodzielnie (i tanio) podłączyć kanalizację 2024
Gdy stopy procentowe rosną, "kupowanie z zastrzeżeniem" nagle zaczyna wyglądać jak bardzo atrakcyjna opcja finansowania dla nabywców domów. Gdy stopy procentowe są niskie, nabywcy mieszkań zwykle unikają transakcji. Jednak stopy procentowe nie są jedynym czynnikiem decydującym o tym, czy kupujący może złożyć ofertę zakupu z przedmiotem finansowania.
Co kupuje z zastrzeżeniem
"Kupowanie z zastrzeżeniem" oznacza zakup domu podlegającego istniejącej hipotece. Oznacza to, że sprzedawca nie spłaci istniejącej hipoteki, a kupujący przejmuje płatności. Niespłacone saldo istniejącej hipoteki jest następnie obliczane jako część ceny zakupu kupującego.
Dlaczego kupujący kupiłby dom podlegający hipotece
Głównym powodem zakupu jest przejęcie istniejącej stopy procentowej sprzedającego. Jeśli obecne stopy procentowe wynoszą 7%, a sprzedający ma stałą stopę procentową na poziomie 5%, to różnica 2% może mieć ogromną różnicę w miesięcznej płatności kupującego.
- Hipoteka o wartości 200 000 USD o stopie procentowej 5% jest amortyzowana przy zapłacie 1.073,64 USD miesięcznie.
- Hipoteka o wartości 200 000 USD o stopie procentowej 7% jest amortyzowana po zapłacie w wysokości 1.330,60 USD miesięcznie.
- Miesięczne oszczędności dla kupującego w takich okolicznościach wynoszą 26,96 USD lub 3 083,52 USD rocznie.
Drugi powód: generalnie kupujący nie kwalifikują się do zakupu domu w przypadku korzystania z finansowania, chyba że sprzedawca zdecyduje się pobrać raport kredytowy kupującego. Jeśli sprzedawca chce, nawet kupujący ze złym kredytem może kupić dom z zastrzeżeniem.
Trzy typy podlegające opcjom
Przedmiot sprzedaży niekoniecznie wiąże się z finansowaniem właściciela, ale może. To, czy sprzedawca przenosi jakąkolwiek formę finansowania, zależy od tego, czy sprzedawca opakowuje hipotekę i / lub kwotę zaliczki w stosunku do ceny zakupu.
- Prosty przedmiot do wypłaty gotówkowej: Najczęstszym rodzajem przedmiotu jest sytuacja, gdy kupujący płaci gotówką różnicę między ceną zakupu a saldem kredytu sprzedającego. Jeśli na przykład saldo kredytu sprzedającego wynosi 150 000 USD, a cena sprzedaży wynosi 200 000 USD, kupujący musi przekazać sprzedawcy 50 000 USD w gotówce.
- Prosty przedmiot dla sprzedawców carryback:Sprzedawcy, znani również jako finansujący sprzedawca lub właściciel, najczęściej znajdują się w formie drugiego kredytu hipotecznego. Sprzedawcą może być również kontrakt na grunt lub instrument sprzedaży leasingowej. Na przykład, jeśli cena sprzedaży wynosi 200 000 USD, istniejące saldo pożyczki wynosi 150 000 USD, a kupujący dokonuje zaliczki w wysokości 20 000 USD, a sprzedawca będzie utrzymywał pozostałe 30 000 USD według oddzielnej stopy procentowej i warunków negocjowanych między stronami. Kupujący zgodziłby się dokonać jednej płatności na rzecz pożyczkodawcy sprzedającego i osobnej płatności o innej stopie procentowej na rzecz sprzedającego.
- Zawijanie podlega: Zawijany przedmiot, który daje sprzedawcy możliwość zastąpienia odsetek, ponieważ sprzedawca zarabia na istniejącym stanie kredytu hipotecznego. Załóżmy, że istniejąca hipoteka ma oprocentowanie 5%. Jeśli cena sprzedaży wynosi 200 000 USD, a kupujący obniży 20 000 USD, sprzedawca będzie miał 180 000 USD. Przy stawce 6% sprzedawca zarabia 1% istniejącej hipoteki w wysokości 150 000 USD i 6% w wysokości 30 000 USD. Kupujący zapłaciłby 6% 180 000 USD.
Różnica między założeniem a pożyczką
W przedmiocie transakcji ani sprzedający, ani kupujący nie informują dotychczasowego pożyczkodawcy, że sprzedawca sprzedał nieruchomość, a kupujący dokonuje teraz płatności. Kupujący nie uzyskał zgody banku na przejęcie pożyczki. Pożyczkodawcy stosują specjalne werdykty w swoich hipotekach i uczynkach zaufania, które dają pożyczkodawcy prawo do przyspieszenia pożyczki w przypadku alienacji.
Czy banki nazywają te kredyty wymagalne i płatne w momencie przeniesienia? To zależy. W niektórych sytuacjach niektóre banki po prostu cieszą się, że ktoś - ktokolwiek - dokonuje płatności. Ale banki mają prawo z powodu klauzuli akceleracyjnej w hipotece lub umowie powierniczej. To sprawia, że jest to ryzykowna sytuacja dla kupującego. Jeżeli nabywca nie może spłacić pożyczki na żądanie banku, bank może rozpocząć egzekucję.
Jeśli kupujący zaciąga pożyczkę, kupujący formalnie przyjmuje pożyczkę za zgodą banku. Oznacza to, że nazwa sprzedawcy jest usuwana z pożyczki, a kupujący kwalifikuje się do pożyczki, tak jak każda inna pożyczka na zakup pieniędzy. Ogólnie banki pobierają od kupującego opłatę założenia, aby przetworzyć założenie pożyczki, ale opłata jest znacznie niższa niż opłaty za uzyskanie pożyczki konwencjonalnej. Pożyczki FHA pozwalają na założenie pożyczki, ale większość pożyczek konwencjonalnych nie.
Rodzaje kredytów hipotecznych - kupno / sprzedaż domu
![Rodzaje kredytów hipotecznych - kupno / sprzedaż domu Rodzaje kredytów hipotecznych - kupno / sprzedaż domu](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/mortgage-loan-types.jpg)
Oto jasne wyjaśnienie typów kredytów hipotecznych z różnicami między typowymi kredytami hipotecznymi FHA i VA.
Kupno domu w Senior Community to dobra inwestycja
![Kupno domu w Senior Community to dobra inwestycja Kupno domu w Senior Community to dobra inwestycja](https://i.travelcashinc.com/img//new/landlords/buying-a-home-in-a-senior-community-is-a-good-investment.jpg)
Kupno domu w starszej społeczności emerytów może być dobrą inwestycją. Oto plusy i minusy zakupu nieruchomości.
Kupno domu bez konieczności sprzedawania istniejącego domu
![Kupno domu bez konieczności sprzedawania istniejącego domu Kupno domu bez konieczności sprzedawania istniejącego domu](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/home-buying-without-a-contingency-to-sell-an-existing-home.jpg)
Ryzyka i strategia zakupu domu bez ryzyka sprzedaży, ale wciąż sprzedaży istniejącego domu.