Spisu treści:
- Co to jest klauzula eskalacji?
- Przykład klauzuli eskalacji
- Wady Klauzuli eskalacji
- Dlaczego kupujący grożą ku klauzulom eskalacji
Wideo: Geoengineering Earth, Exposing The Global Climate Modification Assault GeoengineeringWatch org 2024
Agenci nieruchomości naprawdę uwielbiają, w tym klauzulę eskalacji w ofercie zakupu. Szczególnie agenci kupujących wydają się entuzjastycznie nastawieni do tej praktyki. Ale agentów nie można winić za największe zainteresowanie tymi klauzulami. Często sami nabywcy domów sugerują, że dobrym pomysłem może być klauzula eskalacji, zwana również ostra.
Co to jest klauzula eskalacji?
Klauzula eskalacji jest zwykle używana w sytuacjach, które potencjalnie mogą prowadzić do wielu ofert. Ma on na celu wycisnąć całą konkurencję z konkurencyjnego procesu licytacji. Klauzula eskalacji mówi, że kupujący zapłaci X za kwotę od 100 do setek tysięcy powyżej najwyższej oferty otrzymanej przez sprzedającego. Zasadniczo obejmuje on czapkę sufitową.
Przykład klauzuli eskalacji
Typowa klauzula eskalacji może wyglądać następująco:
Kupujący zobowiązuje się zapłacić 1.000 USD więcej niż najwyższa oferta otrzymana przez sprzedawcę, aby nie przekroczyć ceny sprzedaży w wysokości 315 000 USD.Kupujący może chcieć użyć tej klauzuli w ofercie zakupu, jeśli okaże się, że inni potencjalni nabywcy mogą składać oferty powyżej podanej ceny. Wartość nieruchomości może wynosić 295 000 $. Ma wszystkie dzwony i gwizdy, których kupujący może chcieć, i znajduje się w dzielnicy o wysokim popycie, przy cichej ślepej uliczce.
Czasami agent aukcyjny poinformuje kupujących, że wszystkie oferty zostaną przedstawione w określonym dniu o określonej godzinie. To może być Twoja pierwsza wskazówka, że sprzedawca spodziewa się otrzymać więcej niż jedną ofertę na tej nieruchomości w plum.
Na gorącym rynku sprzedającego i ze wspaniałym domem o wartości 295 000 $ sprzedawca może otrzymać oferty w wysokości 290 000 $, ponieważ zawsze ktoś, kto wierzy, że nikt inny nie licytuje - 295,000 $, 305,000 $ i 310,000 $. Jeśli czwarty kupujący złoży ofertę z klauzulą eskalacyjną za dodatkowe 1000 USD, zgodzi się zapłacić sprzedającemu 311,000 USD. Pamiętaj, że jego czapka to 315 000 $.
Kupujący jest zadowolony, ponieważ cena wynosi 4000 USD poniżej maksymalnej ceny, którą faktycznie chciał zapłacić, a sprzedawca jest szczęśliwy, ponieważ dostaje najwyższą ofertę. Wszystko wydaje się dobre i dobre, ale czy tak?
Wady Klauzuli eskalacji
Klauzula eskalacji nie zawsze jest najlepszą opcją dla sprzedającego. Przyjęcie oferty z klauzulą eskalacji oznacza, że nie może już wystawiać wielu kontrofert na inne strony, ani też nie może kontynuować negocjacji. Kupujący zabrał pieniądze ze stołu. Kupujący był gotów pójść jeszcze wyżej, więc sprzedawca stracił 4000 $.
Sprzedawca, który zaakceptuje umowę z klauzulą eskalacji, nigdy nie dowie się, o ile kupujący może faktycznie licytować.
W najlepszym interesie sprzedającego może być zamiast tego podanie kontrahenta. Sprzedawca może w różnych stanach wprowadzić inny kontrofert dla każdego kupującego, a czasami tylko dla jednego lub dwóch kupujących. Sprzedawca ma na ogół więcej opcji dostępnych w sytuacji wielokrotnego kontroferty. Każdy kontrofert może być idealnie zważony i przeanalizowany osobno.
Na przykład, powiedzmy, że sprzedawca decyduje, że popyt rynkowy jest tak duży dla jej domu, że zdecyduje się nie brać każdy ofert zakupu lub w celu przeciwdziałania którejkolwiek z nich. W takiej sytuacji sprzedawca może zmienić cenę sprzedaży domu na 315 000 USD i rozpocząć proces licytacji na nowo.
Oczywiście wadą tego scenariusza jest to, że nie może być żadnych bezpośrednich klientów, a nieruchomość może pozostać dłużej na rynku. To zawsze stanowi ryzyko, gdy sprzedawca podnosi swoją cenę z listy. Może to nadal być opłacalne rozwiązanie i warto je rozważyć zamiast zaakceptować umowę o klauzuli eskalacji.
Dlaczego kupujący grożą ku klauzulom eskalacji
Nie każdy homebuyer cieszy się napięciem i napięciem, które towarzyszą negocjacjom o zakup domu. Kupujący często martwią się o konkurencję, a niektórzy nawet odmawiają złożenia oferty w wielu ofertach. Wprowadzenie klauzuli eskalacji może zwiększyć szansę akceptacji oferty przez kupującego i określa konkretne parametry definiujące strefę komfortu kupującego.
To, czy klauzula eskalacji jest "legalna" w każdym stanie, zależy od interpretacji, ale nie powstrzymuje agentów od sugerowania tego lub kupujących, którzy chcą to zrobić. Jednak ze względów praktycznych nabywca może znacznie łatwiej dokonać najwyższej i najlepszej oferty i do tego zrobić.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
Czy powinieneś używać H & R Block lub innego księgowego?
Dowiedz się o różnicy między usługami przygotowania podatku od sprzedaży, takimi jak H & R Block i korzystaniem z niezależnego księgowego. Który jest odpowiedni dla ciebie?
Czy powinieneś używać H & R Block lub innego księgowego?
Dowiedz się o różnicy między usługami przygotowania podatku od sprzedaży, takimi jak H & R Block i korzystaniem z niezależnego księgowego. Który jest odpowiedni dla ciebie?
Czy powinieneś używać klauzuli eskalacji, gdy licytujesz w domu?
Klauzula eskalacji w ofercie kupna często przynosi korzyści homebuyerom bardziej niż sprzedawcom. Oto, jak działa taka klauzula i na co należy zwrócić uwagę.