Spisu treści:
Wideo: Parkowe Zacisze Zabrze - Nowe mieszkania w Zabrzu (FARGO SystemBau) 2024
Pytanie: 'Mój mąż i ja chcemy kupić nasz pierwszy dom, ale mamy ciężko. Wygląda na to, że prawie każdy dom, którym jesteśmy zainteresowani, to krótka wyprzedaż. Słyszałem okropne rzeczy o krótkiej sprzedaży - jak podstępem skłoniły cię do złożenia oferty, a potem wróciły i poprosiły o dużo więcej pieniędzy. Jest jeden konkretny dom, w którym chcielibyśmy złożyć ofertę, ale boimy się. Nie wiemy, ile mamy do zaoferowania. Jak elastyczna jest ta krótka cena sprzedaży? "
Odpowiedź: W przypadku krótkiej sprzedaży cena za zestawienie najczęściej oznacza niedorzeczność. "Jak to możliwe?" Możesz się zastanawiać. W jaki sposób agent i jej sprzedawca mogą wystawić cenę krótkiej sprzedaży, która nie jest realna? Odbywa się każdego dnia w miastach w całej Ameryce.
Kupujący tak jak Ty zadają to samo pytanie: jak elastyczna jest ta krótka cena sprzedaży? Lub pytają: Jak niski będzie sprzedawca? Jeśli oferują cenę katalogową, bank musi zaakceptować tę cenę, prawda? Odpowiedź brzmi nie.
"Jak sprzedawca i jej agent mogą wprowadzać w błąd całą grupę kupujących?" Możesz myśleć. W ten sposób wyceniana jest krótka sprzedaż. Niektóre ceny są prawidłowe, a inne nie.
Wstępnie zatwierdzona krótka cena sprzedaży
Po pierwsze, zdaj sobie sprawę, że krótka sprzedaż jest przywilejem, a nie prawem. Banki nie muszą zatwierdzać krótkiej sprzedaży. Nie ma prawa, które mówi, że bank musi przyznać krótką wyprzedaż podwodnego domu. Banki dokonują krótkiej sprzedaży w oparciu o pięć zasad:
- Sprzedawca jest pod wodą w domu.
- Sprzedawca ma trudności lub wkrótce grozi mu wykluczenie.
- Kupujący jest uprawniony do zakupu domu.
- Bardziej opłacalna jest krótka sprzedaż niż zamknięcie dostępu do rynku.
- Cena jest odpowiednia lub ma wartość rynkową.
Jest to ostatnia kwestia, o którą dbają banki, gdy decydują się na wstępną krótką sprzedaż. Chcą mieć kontrolę nad cenami i nie tracą czasu na krótką sprzedaż, która jest zbyt niska. Ale oznacza to również, że nie otrzymają żadnej oferty, ponieważ wybrali niewłaściwą cenę.
Z tego powodu nie lubię wstępnie zatwierdzonej krótkiej sprzedaży. Bardziej sensowne byłoby, gdyby banki pozwalały rynkowi określać cenę sprzedaży, ale nie wszyscy grają fair, a nie każda krótka sprzedaż jest wyceniana według rynku.
Co więcej, kupujący powinni zdawać sobie sprawę, że tylko dlatego, że bank wstępnie zatwierdził cenę sprzedaży, niekoniecznie oznacza to, że kupujący musi zaoferować tę cenę. Kupujący może oferować mniej, ale bank może tego nie zaakceptować. Jeśli jednak kupujący zaoferuje wstępnie zatwierdzoną cenę, krótka sprzedaż zostanie zatwierdzona, o ile kupujący się zakwalifikuje.
W jaki sposób bank określa krótkie ceny sprzedaży?
Chodziłem z bankami po cenie bardziej niż jakikolwiek inny aspekt w krótkiej sprzedaży. Na przykład, podałem krótką sprzedaż domu za 599,000 $ i otrzymałem ofertę za 599 000 $. Bank zdecydował, że chce 635 000 USD, więc kupujący zgodzili się podnieść cenę do 635 000 USD. Następnie kredytodawca kupującego wycenił go na 599 000 $, co skłoniło bank do zgody na sprzedaż na poziomie 599 000 $.
Większość banków opiera się na BPO lub opinii o cenie maklerskiej. Zatrudniają agenta, który zajmuje się szybką, mini-wyceną za niską cenę. Ten agent szuka domów w określonym promieniu od przedmiotowej własności. Domy mają zbliżone pole powierzchni, wiek i stan.
Ten system działa dobrze, o ile istnieje porównywalna sprzedaż w ciągu ostatnich trzech miesięcy i tak długo, jak sąsiedztwo jest takie samo. Ale często agent BPO może potrzebować dostosować wartość, odejmując lub dodając do ceny sprzedaży dla nieporównywalnych domów - coś, czego nie każdy agent wie, jak to zrobić. Alternatywnie, agent może przecinać linie granicy sąsiedztwa i nie zdawać sobie sprawy z różnych poleceń sąsiedztwa o innej cenie.
BPO, podobnie jak ocena, są połączeniem sztuki i nauki. Zanim kupisz krótką wyprzedaż, powinieneś poprosić swojego agenta o przeprowadzenie porównywalnej sprzedaży, tak jak zrobiłby to agent BPO. Wtedy będziesz miał całkiem niezły pomysł, czy bank zaakceptuje twoją ofertę. Jeśli sprzedawca uzna, że bank zaakceptuje twoją ofertę, sprzedawca prawdopodobnie również przyjmie Twoją ofertę. To jest sekret.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
Kompletny krótki proces sprzedaży
![Kompletny krótki proces sprzedaży Kompletny krótki proces sprzedaży](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/the-complete-short-sale-process-from-beginning-to-end.jpg)
Typowe okresy, w których można zamknąć krótką sprzedaż, od zbierania dokumentów po zatwierdzenie krótkiej sprzedaży, może potrwać miesiące ... chyba że przyspieszysz proces.
Co to jest krótki list z zatwierdzeniem sprzedaży
![Co to jest krótki list z zatwierdzeniem sprzedaży Co to jest krótki list z zatwierdzeniem sprzedaży](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/what-is-a-short-sale-approval-letter.jpg)
Dowiedz się, jak rozpoznać, czy w liście z zatwierdzeniem krótkiej sprzedaży brakuje ważnych informacji. Dowiedz się, ile czasu zajmuje uzyskanie krótkiego listu zatwierdzającego sprzedaż.
Co to jest krótki dodatek do sprzedaży?
![Co to jest krótki dodatek do sprzedaży? Co to jest krótki dodatek do sprzedaży?](https://i.travelcashinc.com/img//new/home-buying/what-is-a-short-sale-addendum.jpg)
Objaśnienie krótkiego dodatku handlowego stosowanego w związku z umową kupna. Składniki tego ważnego dokumentu i jego wpływ na kupującego.