Spisu treści:
Wideo: Polski rynek nieruchomości dla BPO -- wywiad z Danielem Bieniasem, CBRE 2024
W branży nieruchomości, BPO są często związane z Foreclosures i krótkiej sprzedaży, ale inne firmy, takie jak firmy relokacyjne, również zlecają BPO. BPO oznacza "opinię o cenie maklera" i obejmuje proces bardzo podobny do oceny nieruchomości, chociaż nie jest tak skomplikowany ani skomplikowany.
Firmy i banki zazwyczaj wynajmują pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby przygotować opinię o wartości dla danej nieruchomości. Przedstawiciel brokera, na ogół agent nieruchomości, porównuje co najmniej trzy podobne nieruchomości, które niedawno sprzedały przedmiotową nieruchomość, przedstawia zakres wartości, a następnie koryguje tę liczbę w górę lub w dół dla różnic, takich jak dodatkowa pula lub nowszy dach. Ostateczna analiza skutkuje opinią o wartości rynkowej.
Opinie o cenach dla brokerów są czasami kontrowersyjne, zwłaszcza jeśli agent przygotowujący BPO ma niewielkie doświadczenie lub wiedzę na temat technik sąsiedztwa lub oceny. Chociaż BPO mogą oferować mniej dopracowaną lub "dokładną" opinię o wartości, zazwyczaj kosztują dużo mniej niż pełna ocena.
Podczas dekoniunktury na rynku w latach 2006-2011 banki wypłacały około 50 do 75 USD za BPO. Takie podejście sprawiało problemy, ponieważ banki często udostępniały ten biznes nowym agentom, ponieważ generalnie tylko ci agenci byli gotowi pracować za tak mało. Agent zatrudniony w niepełnym wymiarze godzin nie sprowadzał się do domu sprzedawcy, pozostawiając dzieci wciąż przyczepione do foteli samochodowych i wbiegając do domu, szybko robiąc zdjęcia komórkom telefonicznym i kończąc.
W tym czasie banki nie kładły zbyt dużego nacisku na BPO, ponieważ nie zawsze były używane do określenia wartości. Najprawdopodobniej niektóre wytyczne wymagały BPO, ale banki również stosują inne kryteria w celu ustalenia ceny sprzedaży, szczególnie w przypadku krótkiej sprzedaży. Banki mogą porównywać straty netto ze stratą z egzekucji w celu ustalenia, czy przyjęcie straty z tytułu przejęcia dostępu do rynku ma większy sens niż strata ze sprzedaży krótkiej.
Dwa standardowe typy BPO
Istnieją dwa typy standardowych BPO: wewnętrzne BPO i BPO z napędem. Wnętrze BPO obejmuje fotografowanie i ocenę wnętrza domu. BPO typu drive-by wymaga oceny domu tylko na zewnątrz i nie jest bardziej użyteczne niż niektóre wewnętrzne BPO.
Agent może nawet nie sprawdził osobiście zewnętrznej części domu, a zamiast tego może polegać wyłącznie na zdjęciach domowych już opublikowanych na stronie internetowej MLS. Ponadto wnętrze domu nie jest kontrolowane pod kątem BPO typu drive-by. W tym przypadku wartość rynkowa jest często szacowana według samych liczb: porównywalna sprzedaż w ciągu ostatnich 3 miesięcy.
Czasami BPO jest określane jako pulpit BPO, co oznacza, że do oceny wartości użyto specjalistycznego oprogramowania. Działa to podobnie do typów wartości oszacowanych przez niektóre popularne strony internetowe, takie jak Zillow Zestimate. Może być dokładny do pewnego stopnia, ale nie zastępuje kontroli wnętrza ani pełnej oceny.
Dlaczego banki zamawiają BPO
Dwa najczęstsze powody, dla których banki zamawiają wartość BPO, dotyczą albo domu do wykluczenia, albo mają wejść do inwentarza banków w domach REO lub krótkiej sprzedaży. Banki mogą zażądać BPO od dwóch oddzielnych firm zajmujących się nieruchomościami. To oszacowanie z pola gry dla zakresu wartości ma na celu pomóc bankowi uniknąć niedokładnych wartości BPO, czasami umieszczonych na krótkiej sprzedaży przez nieetycznych agentów.
Jednak banki nie muszą przyjmować wartości BPO jako prawdziwej wartości rynkowej. Bank może wykorzystać wartość BPO jako wytyczną, ale może wykorzystać inne dowody, aby wesprzeć wyższą cenę sprzedaży, aby zrekompensować jej stratę. Kiedy bank żąda wyższej ceny za dom, niekoniecznie oznacza to, że wartość BPO przyszła po tej cenie. Niektórzy agenci popełniają ten błąd, obwiniając agenta BPO za zbyt wysoką wartość, kiedy to bank zdecydował się poprosić o wyższą cenę.
Jedynymi osobami, które mają nadzieję, że wartość BPO będzie niska, są zazwyczaj nabywcy krótkiej sprzedaży. Bank nie jest zobowiązany do przeprowadzenia krótkiej sprzedaży, więc niska wycena nie oznacza, że bank będzie automatycznie sprzedawał po tej cenie, czego wielu agentów i potencjalnych kupujących nie rozumie.
Banki często używają BPO tylko jako informacji dodatkowej. Dostępnych jest wiele automatycznych systemów wyceny, a BPO może służyć jedynie jako raport uzupełniający do testowania lub obsługi wniosków oprogramowania.
Wyjaśnienie federalnych podatków od nieruchomości
Federalny podatek od nieruchomości pobierany jest w momencie przeniesienia majątku osoby na jego beneficjentów po śmierci, ale nie wszyscy muszą ją zapłacić. Dlatego.
Wyjaśnienie federalnych podatków od nieruchomości
Federalny podatek od nieruchomości pobierany jest w momencie przeniesienia majątku osoby na jego beneficjentów po śmierci, ale nie wszyscy muszą ją zapłacić. Dlatego.
Wyjaśnienie federalnych podatków od nieruchomości
Federalny podatek od nieruchomości pobierany jest w momencie przeniesienia majątku osoby na jego beneficjentów po śmierci, ale nie wszyscy muszą ją zapłacić. Dlatego.