Spisu treści:
- Przychód operacyjny netto
- Przepływ gotówki
- Współczynnik amortyzacji
- Podatki od nieruchomości
- 1031 Odroczona wymiana podatku
Wideo: Program do analizy inwestycji w nieruchomości 2024
Idea inwestowania w nieruchomości na wynajem cieszy się większym zainteresowaniem niż kiedykolwiek. Udany inwestor do wynajęcia może mieć dziesiątki domów w swoim portfelu. Są to ostrzy inwestorzy lub nie będą grabić w przepływie gotówki z wielu domów.
Różne czynniki prowadzą do sukcesu finansowego i konieczne jest rozważenie ich wszystkich. Prawo do zakupu może skutkować dwucyfrowymi zwrotami i stałym przepływem gotówki przez lata.
Przychód operacyjny netto
Każda analiza inwestycji rozpoczyna się od zrozumienia dochodu operacyjnego netto (NOI). Jest to całkowity dochód, który twoja nieruchomość generuje mniej wydatków - ile kosztuje utrzymanie nieruchomości. Po prostu odejmij łączne wydatki od całkowitego dochodu, aby dotrzeć do NOI, ale jest jeden haczyk: Twoje całkowite wydatki to robią nie uwzględniają koszty kredytu.
Ustal swój miesięczny NOI, dzieląc wynikową liczbę przez 12.
Przepływ gotówki
Przepływy pieniężne są tym, co pozostało po dokonaniu dodatkowej korekty z tytułu tych kosztów kredytu, zazwyczaj kredytu hipotecznego. Pozostajesz z przepływem gotówki, gdy odejmiesz obsługę długu od NOI. To to twój zysk.
Im więcej pożyczysz, tym mniej będzie przepływu gotówki. Twój NOI będzie równy twojemu przepływowi pieniężnemu, jeśli zapłacisz gotówką za nieruchomość.
Przepływ gotówki jest wprawdzie funkcją wielu wejść, a każdy z nich może zmienić, uszkodzić lub poprawić sytuację. Niektóre są pod wpływem rynku i gospodarki. Popyt na nieruchomości na wynajem może gwałtownie spadać z dnia na dzień, gdy główny lokalny pracodawca zamknie się lub ruszy.
Nie możesz kontrolować takich rzeczy, ale możesz, miejmy nadzieję, unikać tych sytuacji, wykonując swoją należytą staranność o zdrowie i plany lokalnych pracodawców. Prawdopodobnie jesteś w dobrej formie, jeśli są rentowne, a niedawno odnowiona dzierżawa długoterminowa.
Współczynnik amortyzacji
Oczywiście, Urząd Skarbowy będzie chciał uzyskać procent wszystkich dochodów z wynajmu, ale inwestowanie w nieruchomości oferuje sporo ulg podatkowych. Odliczenie amortyzacji jest cennym elementem analizy nieruchomości.
Może nawet zmniejszyć dochody podlegające opodatkowaniu z innych inwestycji dla osób z wysokimi podatkami. Często możesz wykorzystać swoje resztkowe straty w stosunku do innych dochodów inwestycyjnych, gdy koszty utrzymania i najmu nieruchomości wraz z amortyzacją są większe niż twój dochód do opodatkowania.
W rzeczywistości nie jest to strata pieniężna, ponieważ amortyzacja nie wychodzi z kieszeni. Jest to obliczona liczba traktowana jako wydatek dla celów podatkowych. Nadal możesz mieć dodatnie miesięczne przepływy pieniężne, wykazując jednocześnie stratę operacyjną dla celów podatkowych.
Podatki od nieruchomości
Musisz zapłacić podatek od nieruchomości, jeśli Twoja firma jest właścicielem nieruchomości, ale możesz odliczyć te podatki dla celów podatku dochodowego. Przedsiębiorcy płacą podatek od nieruchomości od oszacowanej wartości ich nieruchomości w taki sam sposób, w jaki osoby fizyczne płacą podatek od nieruchomości od oszacowanej wartości swoich domów.
Podatek za dany rok jest rozdzielany między poprzednich i nowych właścicieli, gdy sprzedawane są nieruchomości, w oparciu o to, ile roku posiadał nieruchomość.
1031 Odroczona wymiana podatku
Możesz sprzedać nieruchomość z zyskiem i przetransferować dochody do innej nieruchomości bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych, ale obowiązują bardzo surowe zasady. Zgodnie z Internal Revenue Code, Title 26, Section 1031:
"Nie można uzyskać zysków lub strat związanych z wymianą mienia przeznaczonego do użytku produkcyjnego w handlu lub firmie lub inwestycji, jeżeli przedmiotowa nieruchomość jest wymieniona wyłącznie na mienie podobne, które ma być przeznaczone do celów produkcyjnych lub handlowych. lub na inwestycje. "Własność "podobnego rodzaju" oznacza inną nieruchomość. To niekoniecznie wymaga wymiany ziemi na grunt lub biura na biuro.
Niewiele klas aktywów inwestycyjnych i strategii można porównać z nieruchomościami czynszowymi. Ludzie potrzebują miejsca do życia, a posiadanie domu nie jest możliwe lub pożądane przez wszystkich.
Rzeczy, które należy rozważyć przy korzystaniu z Twittera dla firm
Twitter może pomóc Ci rozwinąć działalność, ale tweetowanie błędnych informacji może zaszkodzić. Oto kilka ważnych kwestii dotyczących Twojej firmy.
Czynniki, które należy uwzględnić przy wyborze lokalizacji sklepów detalicznych
Lokalizacja Twojej firmy handlowej będzie miała duży wpływ na wydajność i sukces Twojego sklepu.
Czynniki, które należy rozważyć przed wydziedzeniem dziecka
Chociaż we wszystkich stanach poza jednym ze Stanów Zjednoczonych możesz wydziedziczyć swoich spadkobierców, nie należy tego lekceważyć. Oto kilka czynników, które należy wziąć pod uwagę.