Spisu treści:
- Co liczy się jako dochód z wynajmu?
- Odliczenie odsetek hipotecznych
- Inne wydatki na pokrycie kosztów
- Odliczenie amortyzacji
- 1031 Odroczona wymiana podatku
Wideo: Jak zacząć inwestycje w mieszkania na wynajem - Przychód Pasywny 2024
Posiadanie nieruchomości na wynajem może zwrócić pieniądze i ulgi podatkowe na kilka sposobów. Powinieneś mieć dochody z wynajmu po bezpośrednich wydatkach, ubezpieczeniach i podatkach od nieruchomości, a także możesz odliczyć amortyzację, aby zrekompensować podatki od tego dochodu. Potem jest to wszystko ważne odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego.
Większość właścicieli firm korzysta z tych korzyści podatkowych, ale szczegóły mogą się nieco różnić w czasie podatkowym. Właściciele nieruchomości z wypożyczalni zgłaszają harmonogram E z deklaracjami podatkowymi, podczas gdy większość właścicieli firm prowadzących działalność gospodarczą składa Harmonogram C. Oznacza to, że obowiązują nieco inne zasady.
Co liczy się jako dochód z wynajmu?
Pierwszym krokiem do zmniejszenia dochodu z najmu do celów podatkowych jest dokładne zrozumienie dochodu z czynszów. Internal Revenue Service definiuje to jako wszelkie płatności otrzymywane w zamian za zawód nieruchomości, którą posiadasz.
Obejmuje to miesięczne opłaty leasingowe, a także depozyty zabezpieczające, których nie zwraca się najemcę. Być może twoja dzierżawa pozwala ci odliczyć od kaucji, aby niektóre naprawy zostały wymuszone przez szkodę wyrządzoną lokatorowi przez najemcę. Kwoty te stają się dochodem z najmu w roku, w którym dokonano potrąceń.
To samo dotyczy sytuacji, gdy kaucja stanowi czynsz za pierwszy lub ostatni miesiąc. To jest dochód podlegający raportowi. Z tego samego powodu, jeśli akceptujesz depozyt zabezpieczający i pozostaje nietknięty na rachunku powierniczym przez cały okres najmu, nie jest to przychód ani żadne odsetki generowane przez depozyt. Zainteresowanie należy do najemcy.
Odliczenie odsetek hipotecznych
Korzystając z przykładowej nieruchomości zakupionej za 325,000 USD z pożyczką w wysokości 260 000 USD, założymy, że odsetki od kredytu hipotecznego wyniosłyby około 16 000 USD w pierwszym roku pożyczki. Jeśli ten właściciel ma dochód z wynajmu w wysokości 36 000 USD, potrącenie 16 000 USD potrącenia odsetek hipotecznych zmniejsza jego dochód z opodatkowania do wysokości 20 000 USD - co stanowi znaczącą różnicę.
Internal Revenue Service skutecznie pomaga mu utrzymać tę nieruchomość, gdy docenia jej wartość, ciesząc się dodatnim przepływem środków pieniężnych przy jednoczesnym niższym obciążeniu podatkowym.
Odliczane odsetki nie dotyczą wyłącznie hipotek. Wszelkie pożyczki, które musisz wykupić, mogą kwalifikować się, nawet karty kredytowe, jeśli związane z nimi opłaty są ponoszone przez twoją nieruchomość.
Inne wydatki na pokrycie kosztów
Możesz także ubiegać się o odliczenie za inne wydatki biznesowe, prawie wszystkie, które ponosisz w związku z działalnością Twojego wypożyczalni. Jeśli wyświetlasz reklamy dla najemców, możesz odliczyć te koszty. Jeśli płacisz za hosting lub za stronę internetową swoich nieruchomości, możesz także odliczyć te wydatki.
Utrzymanie i regularne naprawy - ale nie poważne prace, które muszą być amortyzowane - podlegają odliczeniu od podatku, podobnie jak wydatki, gdy jesteś pomiędzy lokatorami, np. Malowanie. Po prostu nie można odliczyć kosztów rzeczywistych ulepszeń wprowadzonych do nieruchomości, które zwiększają jej uczciwą wartość rynkową.
Jeśli wynajmujesz profesjonalne firmy zarządzające lub płacisz adwokatowi i księgowemu za usługi związane z twoimi nieruchomościami, jest to odliczenie. Możesz nawet odliczyć wydatki na przejazdy, aby sprawdzić swoje właściwości, jeśli będziesz je śledzić.
Reguła IRS polega na tym, że twoje wydatki muszą być "zwykłe" i "konieczne", aby można je było odliczyć. Oznacza to, że są one ponoszone przez większość właścicieli ziemskich i że naprawdę nie można zainwestować w nieruchomości na wynajem bez płacenia im.
Odliczenie amortyzacji
Możesz także odliczyć wydatek, na który faktycznie nie wydałeś pieniędzy. W wielu przypadkach IRS pozwoli Ci amortyzować wartość struktury, choć nie ziemi, ponad 27,5 lat, jeśli jest to nieruchomość wynajmowana.
Załóżmy, że masz wynajęty dom, który kupiłeś za 187 000 $. Ziemia jest wyceniona na 37 000 $, więc twoja struktura jest warta 150 000 $. Podzielić to przez 27,5, a otrzymasz roczną amortyzację w wysokości 5,455 USD. W związku z tym można odliczyć 5,455 USD jako koszt amortyzacji każdego roku własności.
Oczywiście żaden prezent od Wujka Sama nie pojawia się bez usterki. Część lub całość amortyzacji może podlegać odzyskaniu, jeśli ostatecznie sprzedasz nieruchomość z zyskiem.
1031 Odroczona wymiana podatku
Jesteś winien aktualny podatek od zysków kapitałowych za rok sprzedaży, kiedy sprzedajesz akcje z zyskiem. To samo dotyczy większości innych aktywów inwestycyjnych … ale nie inwestycji w nieruchomości.
Zasady są skomplikowane, więc najprawdopodobniej będziesz potrzebować księgowego lub firmy giełdowej 1031, aby zastosować dokładne dane do swojej osobistej sytuacji. Jeśli jednak uzyskasz cały zysk ze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości na inną nieruchomość w określonym czasie i zgodnie z określonymi wytycznymi, zazwyczaj nie będziesz musiał płacić zysków kapitałowych z tego zysku. Możesz przekazać swoje zyski naprzód do czasu ostatecznej sprzedaży.
Jak Twoja spłata odsetek hipotecznych może się zmienić po przejściu na emeryturę
Przed podjęciem decyzji o spłacie kredytu hipotecznego należy rozważyć wpływ podatku hipotecznego zarówno przed, jak i po przejściu na emeryturę. Oto jak na to spojrzeć.
Obliczanie odsetek hipotecznych dla inwestorów nieruchomości
Kiedy nowa pożyczka jest zaangażowana w zamknięcie nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego są uwzględnione w przedpłaconej części rozliczenia HUD-1.
Odliczanie kosztów odsetek od podatków biznesowych
Jak odliczyć rodzaje kosztów i wydatków dla Twojej firmy oraz sposób, w jaki przychód z tytułu odsetek wpływa na twoje podatki.