Spisu treści:
- Zyski kapitałowe lub strata na Foreclosures
- Pożyczki z regresem lub bez regresu
- Zgłaszanie dużego zysku lub straty
- Ustawa o zwrocie długu hipotecznego
- Dokumenty podatkowe Formularz 1099-A i Formularz 1099-C
Wideo: Może jednak powinniśmy wprowadzić podatek katastralny? 2024
Jeśli chodzi o Internal Revenue Service, wykluczenie jest takie samo jak sprzedaż nieruchomości. Najważniejsze jest to, że kiedyś był twój, a teraz nie jest. Oznacza to, że zdarzenie może spowodować zyski lub straty kapitałowe, a jeśli jakakolwiek część zadłużenia hipotecznego zostanie odpuszczona lub anulowana, podatek dochodowy może być należny również od tej kwoty.
Zyski kapitałowe lub strata na Foreclosures
Sprzedaż nieruchomości zwykle przechodzi proces depozytowy, a sprzedawca otrzymuje oświadczenia wskazujące, ile mieszkań sprzedano. W przypadku Foreclosures nie ma jednak depozytu zabezpieczającego. Bank pożyczający po prostu wchodzi w posiadanie domu. Właściwość zmieniła właścicieli, więc IRS mówi, że wykluczenie jest nadal uważane za sprzedaż, lub w bardziej techniczny sposób, "rozporządzania" nieruchomości.
Podstawową formułą obliczania zysków kapitałowych jest odjęcie podstawy lub kosztu nieruchomości od ceny sprzedaży. Różnica polega na tym, ile zysku ktoś zarobił lub ile pieniędzy stracono w transakcji. W sytuacji wykluczenia i bez deklaracji depozytowych cena sprzedaży stosowana do celów podatkowych nie jest od razu jasna. Nie ma uzgodnionej wspólnie ceny sprzedaży.
Ale nadal istnieje "cena sprzedaży" dla celów podatkowych. Będzie to albo uczciwa wartość rynkowa nieruchomości, albo niespłacony bilans pożyczki bezpośrednio przed zamknięciem, w zależności od rodzaju pożyczki, którą posiadałeś. Obie te liczby zostaną zgłoszone Tobie i IRS przez instytucję pożyczającą na formularzu 1099-A.
Pożyczki z regresem lub bez regresu
Twoja hipoteki była albo regresu lub pożyczki bez regresu. Kredyty hipoteczne wykorzystywane do nabywania nieruchomości to kredyty bezzwrotne, a kredyty refinansowane i kredyty hipoteczne są kredytami regresowymi. Nie jest to jednak absolutna reguła. Może również zależeć od stanu, w którym przebywasz.
Jeśli masz pożyczkę regresową, osobiście odpowiadasz za dług, a pożyczkodawca może cię ścigać za spłatę nawet po przejęciu nieruchomości. W takim przypadku kwota używana jako cena sprzedaży przy obliczaniu zysków lub strat kapitałowych jest mniejsza z następujących dwóch kwot:
- Saldo pożyczki pozostało do spłaty bezpośrednio przed zamknięciem, pomniejszone o wszelkie długi, za które kredytobiorca pozostaje osobiście odpowiedzialny po wykluczeniu
- Sprawiedliwa wartość rynkowa nieruchomości będącej w toku
Być może anulowałeś dochód z zadłużenia z tytułu tego rodzaju pożyczki.
Pożyczka bez regresu to taka, w której pożyczkobiorca nie jest osobiście odpowiedzialny za spłatę pożyczki. Innymi słowy, pożyczka jest zaspokojona, a pożyczkodawca nie może ścigać pożyczkobiorcy z tytułu dalszej spłaty po przejęciu nieruchomości. W przypadku pożyczek bez regresu kwota używana jako cena sprzedaży stanowi saldo pożyczki pozostające do spłaty bezpośrednio przed wykluczeniem. IRS mówi, że skutecznie sprzedajesz dom z powrotem do pożyczkodawcy za pełne rozważenie zaległego długu. Nie będziesz mieć żadnego anulowanego dochodu z tytułu długu, ponieważ pożyczkodawca jest prawnie zabraniający ścigania cię za spłatę.
Zgłaszanie dużego zysku lub straty
Po ustaleniu rodzaju pożyczki, jaką masz na swoją nieruchomość, możesz ustalić cenę sprzedaży. Jeśli przejęta nieruchomość była Twoim głównym miejscem zamieszkania, zgłoś zamknięcie na liście D i Formularzu 8949. Możesz kwalifikować się do wykluczenia do 500 000 $ zysku z podatku dochodowego zgodnie z pewnymi zasadami:
- Dom był twoją główną rezydencją.
- Mieszkasz w tym przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu.
Poszczególni podatnicy mogą wykluczyć 250 000 USD, a łączący się z wnioskiem małżonkowie podatnicy mogą podwoić tę kwotę.
Obowiązują pewne dodatkowe zasady. Jeśli przejęta nieruchomość była mieszana - to była Twoja pierwotna rezydencja w jednym czasie i drugie miejsce zamieszkania w innym czasie - możesz nadal kwalifikować się do wyłączenia z podatku od zysków kapitałowych zgodnie ze zmodyfikowanymi zasadami obliczania zysków lub strat.
Od 2017 r. Stawka podatku od długoterminowych zysków kapitałowych dla nieruchomości, których właścicielem jest rok lub dłużej, wynosi 15 procent dla podatników, którzy mieszczą się w przedziałach podatkowych od 25 do 35 procent. Stawka wynosi 20 procent dla tych, którzy należą do 39,6 przedziału podatkowego. Właściciele domów, którzy wpadają w 10- lub 15-procentowy przedział podatkowy, nie muszą w ogóle płacić podatku od zysków kapitałowych. Jeśli byłeś właścicielem domu krócej niż rok, musisz zapłacić podatek od zysków kapitałowych według tej samej stawki stosowanej do twoich regularnych dochodów - innymi słowy, zgodnie z twoim przedziałem podatkowym.
Jeśli przejęta nieruchomość była nieruchomością na wynajem, zgłoś sprzedaż na formularzu 4797.
Ustawa o zwrocie długu hipotecznego
Foreclosures może powodować dochód do opodatkowania oprócz zysków kapitałowych. Jeśli pożyczkodawca wybije lub anuluje dług hipoteczny z tytułu kredytu regresowego, może być konieczne uwzględnienie tego jako przychodu, ale istnieje kilka wyjątków, które mogą wykluczać anulowane długi z tytułu opodatkowania.
Najważniejszym z nich jest wykluczenie długu zabezpieczonego przez twój główny dom. Zgodnie z Ustawą o zwrocie długu hipotecznego, anulowane długi do 2 milionów dolarów mogą zostać wyłączone, o ile dług został wykorzystany na zakup lub budowę głównego miejsca zamieszkania. To wykluczenie podatkowe wygasło technicznie pod koniec 2016 r., Ale nadal obejmuje długi, które zostaną wybaczone w 2017 r., Jeśli w 2016 r. Podpisano pisemną umowę. I Kongres ponownie otworzył tę sprawę w styczniu 2017 r., Więc możliwe jest, że ustawa zostanie ostatecznie przedłużona w przyszłe lata.
Dokumenty podatkowe Formularz 1099-A i Formularz 1099-C
Formularz 1099-A jest wydawany przez bank po tym, jak nieruchomość została zamknięta. Podaje datę wykluczenia, godziwą wartość rynkową nieruchomości oraz niespłacone saldo pożyczki bezpośrednio przed zamknięciem dostępu do nieruchomości.Będziesz potrzebować tych informacji, gdy będziesz zgłaszać wszelkie dochody z zysków kapitałowych związane z zamknięciem dostępu do rynku.
Formularz 1099-C jest wydawany przez bank po anulowaniu lub umorzeniu przez bank jakiegokolwiek zadłużenia z tytułu kredytu regresowego. Ten formularz wskaże, ile dług został anulowany. Jeśli pożyczkodawca zarówno zatrzymuje się w domu, jak i anuluje niespłacony dług w tym samym roku, może otrzymać tylko jeden formularz 1099-C, który zgłasza zarówno zamknięcie dostępu, jak i anulowanie długu, zamiast otrzymywać zarówno 1099-A, jak i 1099-C DO.