Spisu treści:
- Używanie stopy kapitalizacji (Cap Rate) do oszacowania wartości
- Wykorzystanie mnożnika wartości czynszu brutto do oszacowania wartości
- Warunek i przyszłe wydatki muszą być brane pod uwagę
- Znać metodę dochodu
Wideo: Ronson Europe N.V., Rami Geris - Dyrektor Finansowy, Członek Zarządu, #191 PREZENTACJE WYNIKÓW 2024
Jeżeli przeznaczeniem nieruchomości jest generowanie dochodu z czynszów lub dzierżaw, najczęściej stosowana jest metoda wyceny lub wyceny. Przychód netto generowany przez nieruchomość jest mierzony w połączeniu z pewnymi innymi czynnikami, aby obliczyć jego wartość na bieżącym rynku, jeśli miałby zostać sprzedany.
Nie tylko inwestorzy w nieruchomości są zainteresowani zyskiem netto generowanym przez operacje. Niemal zawsze będą szukać finansowania, a potencjalni kredytodawcy dokładnie sprawdzą również szczegóły dotyczące przychodów i kosztów. Będą chcieli być tak pewni, jak to tylko możliwe, że ich inwestycja jest chroniona.
Pożyczkodawcy chcą widzieć normalne czynsze za wynajęcie, które przekraczają wydatki wystarczające na spłatę kredytu hipotecznego z zyskiem pozostałym dla właścicieli.
Używanie stopy kapitalizacji (Cap Rate) do oszacowania wartości
Przychód netto z działalności nieruchomości jest wykorzystywany, gdy stopa kapitalizacji jest stosowana do wyceny nieruchomości dochodowej. Istnieje odwrotna zależność między ceną wywoławczą a stopą kapitalizacji. Innymi słowy, im wyższa stawka, tym niższa cena wywoławcza.
Wykorzystanie mnożnika wartości czynszu brutto do oszacowania wartości
Mnożnik czynszu brutto lub GRM używa wynajmu brutto nieruchomości, a nie dochodu operacyjnego netto stosowanego do stopy kapitalizacji.
Obliczenia można dokonać na jeden z dwóch sposobów, wykorzystując dochód brutto (GPI) lub dochód operacyjny brutto (GOI). Oszacowanie wartości jest znacznie lepsze przy wykorzystaniu dochodu operacyjnego brutto, ponieważ uwzględnia się straty za użytkowanie i brak płatności.
Warunek i przyszłe wydatki muszą być brane pod uwagę
To bardziej subiektywne, ale bardzo ważne, aby wziąć pod uwagę również stan nieruchomości. Żadna z metod wyceny dochodu nie bierze pod uwagę stanu nieruchomości i potencjalnych dużych kosztów napraw w przyszłości, dlatego należy wziąć je pod uwagę przy ustalaniu ostatecznej wartości szacunkowej.
Istniejąca nieruchomość mogła działać bardzo sprawnie lub mogą pojawić się problemy operacyjne, które obniżają dochód netto. Czynsze mogą nie być rzeczywistymi czynszami, a wydatki mogą być wyższe lub niższe niż powinny.
Powiedzmy, że właściciel wynajmuje koncesje na wynajem niektórym lokatorom w zamian za usługi, a może koszty napraw i konserwacji są niższe niż norma dla podobnych nieruchomości. Właściciel mógł mieć dość obowiązków związanych z zarządzaniem, a może po prostu nie martwił się problemami, które pojawiły się na drodze od złego utrzymania.
Inwestorzy, którzy zbadają każdy aspekt operacji, dostrzegą tu szansę, ponieważ czynsze nie są rzeczywiste. Dostrzegają oni, że pozyskanie lokatorów do tych jednostek przy pełnych bieżących czynszach spowodowałoby znaczną różnicę w rentowności netto, więc chcą ją kupić. Mogą zobaczyć, że wydatki nieruchomości nie są takie, jakie powinny być, a nieruchomość popadnie w ruinę, prowadząc ich do przekazania zakupu.
Ostrzy inwestorzy i pożyczkodawcy ostrożnie rozwiążą finanse projektu, aby upewnić się, że pracują z prawdziwymi liczbami. To zaskakujące, jak wiele mniejszych nieruchomości komercyjnych jest źle zarządzanych. Czynsze są za niskie, wydatki zbyt wysokie lub połączenie obu.
Inwestorzy, którzy zatrzymują się przy podstawowych kalkulacjach wyceny, bez zagłębiania się w czynsze i wydatki, często przekazują najlepsze oferty lub przepłacają za nieruchomości.
Znać metodę dochodu
Dobrym pomysłem jest spędzenie znacznego czasu na poznaniu metody dochodowej wyceny, jeśli planujesz pracować z klientami inwestora. Nie chcesz, aby klienci kupujący lub sprzedający używali terminologii, której nie rozpoznajesz lub nie rozumiesz, ani nie pytasz o obliczenia, których nie możesz wykonać.
Praca z inwestorami może być całkiem satysfakcjonująca, ponieważ ten niszowy rynek nieruchomości jest dość aktywny. Będziesz także budować świetne powtórzenia działalności, a także polecenia od zadowolonych klientów inwestorów.
Metoda wyceny przedsiębiorstw wieloceny zarobków
Dowiedz się, jak firma jest wyceniana za pomocą metody wyceny wielu zysków, w tym o tym, na co należy uważać przy liczbie zarobków.
Analizowanie przychodów i sprzedaży na rachunku zysków i strat
Całkowity przychód lub łączna sprzedaż w rachunku zysków i strat reprezentuje pieniądze wygenerowane przez firmę w okresie wyceny. Poznaj szczegóły.
Co to jest alternatywna data wyceny nieruchomości?
Zastosowanie alternatywnej daty wyceny może zmniejszyć podatki od nieruchomości, ale może mieć niezamierzone negatywne konsekwencje dla beneficjentów.