Spisu treści:
- Określanie dochodu dla emerytów
- Wskaźniki dotyczące długu do dochodów i kosztów mieszkaniowych
- Wymagania kredytowe
- Status obłożenia
- Zaliczka
- Płynność po zamknięciu
- Inne opcje pożyczek
- Ubieganie się o kredyt hipoteczny
- Czy masz hipotekę na emeryturze?
Wideo: Myślisz jak biedny czy bogaty? Jak osiągnąć finansową wolność do 40-tki? 2024
Często słyszę historie o nadchodzących emerytach, którzy planują przenieść się po przejściu na emeryturę, znaleźć nowy dom i wykupić hipotekę przed przejściem na emeryturę - ponieważ myślą, że po przejściu na emeryturę nie będą w stanie uzyskać kredytu hipotecznego.
Nie musisz tego robić w ten sposób. Po przejściu na emeryturę można uzyskać kredyt hipoteczny.
Aby poznać konkretne wymagania, przeprowadziłem wywiad z Patrickiem Gavinem, kierownikiem oddziału i wiceprezesem ds. Kredytów hipotecznych w dziale Gwarantowanych, ósmym co do wielkości prywatnym banku hipotecznym w cenie USA. Patrick jest pożyczkodawcą od 1974 roku.
Rzućmy okiem na to, czego nauczyłem się od Patricka na temat tego, czego potrzeba, aby uzyskać kredyt hipoteczny po przejściu na emeryturę. Złamałem rzeczy w 6 głównych kategoriach poniżej.
Określanie dochodu dla emerytów
Emeryci zakładają, że jeśli nie mają wypłaty, nie kwalifikują się do hipoteki z powodu braku dochodów.
W rzeczywistości kredytodawcy mają dwie metody opisane poniżej, które mogą wykorzystać do obliczenia dochodu dla emeryta, który korzysta z ich aktywów.
Spadek z metody emerytalnej W przypadku emerytów, którzy stosują się do planu, w którym obecnie są na emeryturze, ale mogą opóźniać rozpoczęcie pobierania składek na ubezpieczenia społeczne lub emerytalne, najkorzystniejszą opcją jest zastosowanie metody określania dochodów za pomocą metody "wypłaty z aktywów". Oto jak to działa. Tak długo, jak kredytobiorca wynosi 59 ½, pożyczkodawca może wykorzystać ostatnie wypłaty z kont emerytalnych jako dowód dochodu. Załóżmy na przykład, że ostatnie wyciągi bankowe pokazują wypłaty 4 500 USD miesięcznie z IRA (pożyczkodawca musi widzieć wypłaty przez co najmniej 2 miesiące). Te 4,500 USD będzie traktowane jako dochód miesięczny. Czasami pożyczkodawca będzie potrzebował listu od planisty finansowego lub instytucji finansowej potwierdzającego kwoty wypłaty. Metoda deprecjacji zasobów W przypadku emerytów z dużą ilością zainwestowanych aktywów metoda wyczerpywania aktywów określająca dochód może działać dobrze. Dzięki tej metodzie pożyczkodawca zaczyna od aktualnej wartości aktywów finansowych. Następnie odejmują wszelkie kwoty, które zostaną wykorzystane do zaliczki i kosztów zamknięcia. Biorą 70% reszty i dzielą przez 360 miesięcy. Załóżmy na przykład, że ktoś ma aktywa finansowe o wartości 1 miliona USD. Będą używać 50 000 $ na zaliczkę. To pozostawia 950 000 $. Weź 70% tego, czyli 665 000 $ i podziel przez 360. Wynik, 1 847 USD, jest miesięcznym dochodem używanym do zakwalifikowania pożyczkobiorcy. Oczywiście wszelkie inne źródła dochodu, takie jak dochód emerytalny, ubezpieczenie społeczne lub miesięczny dochód dożywotni, będą również liczone jako dochody przy użyciu powyższych metod. Po ustaleniu dochodu całkowity stosunek długu do dochodu i wskaźniki kosztów mieszkaniowych muszą spełniać wymagania pożyczkodawcy. Wskaźnik zadłużenia do dochodów W przypadku hipoteki kwalifikowanej hipotecznej (QM), która podlega wymaganiom regulacyjnym "bezpiecznej przystani", nie więcej niż 43% twoich dochodów może iść w kierunku obsługi długu. Ten stosunek zadłużenia do dochodu nazywa się relacją długu do dochodu. Zadłużenie obejmuje wymagane płatności, takie jak alimenty i alimenty dla dzieci, a także opłaty samochodowe, spłaty pożyczek studenckich, minimalne płatności kartą kredytową i całkowitą przewidywaną kwotę płatności, w tym kwotę główną, odsetki, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie. Jedną z rzeczy, które mogą pomóc emerytom znajdującym się w kłopotach w tej dziedzinie, jest podpisywanie pożyczek dla dorosłych dzieci. Mimo że jesteś osobą podpisującą, te płatności mogą być traktowane jako wymagane spłaty zadłużenia i mogą ograniczać Twoją zdolność do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wskaźnik kosztów mieszkaniowych Twój koszt mieszkaniowy obejmuje część główną i odsetkową kredytu hipotecznego, a także podatki i ubezpieczenie (określane jako PITI). Wskaźnik ten musi wynosić mniej niż 36%, co oznacza, że wydatki na mieszkanie nie mogą przekroczyć 36% dochodu. Każdy pożyczkodawca będzie miał własne wytyczne dotyczące oceny zdolności kredytowej, ale jedno jest pewne - im niższa ocena kredytowa, tym wyższa jest twoja stopa procentowa. Jeśli chcesz uzyskać najlepsze stawki, uzyskaj ocenę kredytową na poziomie 780 lub wyższym. Lepsza ocena kredytowa może również dać ci więcej miejsca do poruszania się w innych kwalifikujących się obszarach. Na przykład Patrick pracował z pożyczkobiorcą, który uzyskał kredyt w wysokości ponad 780, a pożyczkodawca udzielił pożyczki, mimo że stosunek długu do dochodu wynosił 48%. Innym czynnikiem wpływającym na wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego jest jego obłożenie. Czy to będzie główny czy drugi dom? Domy główne uzyskują lepsze stawki. Jako emeryt, Twoja wymagana zaliczka może się różnić w zależności od zastosowanej metody dochodu. W przypadku wypłaty metodą emerytalną można obniżyć tylko o 5%. Dla planu metody wyczerpywania aktywów na obniżenie o 30%. A jeśli myślisz o wpłaceniu zaliczki przez wzięcie dużej części gotówki z IRA lub innego planu emerytalnego odroczonego podatku, radziłbym ci to przemyśleć. To wycofanie będzie stanowić dochód podlegający opodatkowaniu, a wyrobienie znacznej części w ciągu jednego roku może doprowadzić cię do wyższego przedziału podatkowego. Kolejnym wymogiem będzie ilość dostępnych płynnych aktywów po zamknięciu. Kredytodawcy chcą, abyś miał co najmniej sześć miesięcy całkowitego kosztu mieszkania (PITI) jako minimalną pozostałą rezerwę po zakupie domu. Aby to obliczyć, pożyczkodawca sumuje wszystkie aktywa finansowe, które można zweryfikować (co oznacza, że potrzebne są wyciągi z konta), a następnie wykorzystuje 60-70% tej kwoty. Jeśli kwalifikujesz się jako weteran, możesz zajrzeć do kredytu VA. Z pożyczką VA możesz obniżyć kwotę, ale zamiast wpłaconej zaliczki zapłacisz opłatę za finansowanie, która może wynosić 2,15% kwoty pożyczki dla osób, które po raz pierwszy skorzystały z programu, oraz 3,3%, jeśli zaciągnąłeś pożyczkę VA wcześniejszy. Ta opłata za finansowanie może być sfinansowana z pożyczki. Pożyczki VA wymagają stosunku długu do dochodu wynoszącego 43% lub mniej i wymagają od ciebie częściowego miesięcznego dochodu. Jeśli masz duży dochód z inwestycji, pozostały dochód można ustalić, biorąc dwuletnią średnią z dywidend i dochodu z odsetek z wykazu B na zeznaniu podatkowym. Najlepszym sposobem, aby dowiedzieć się, jakiego rodzaju hipoteki można kwalifikować się do rozmowy z brokerem kredytów hipotecznych. Gwarantowana stawka oferuje pożyczki we wszystkich stanach, a nawet ma program online, który nazywają hipoteką cyfrową, gdzie można przejść przez cały proces online. Oferują kredyt w wysokości 250 $ dla tych, którzy korzystają z tego programu. Ty też chcesz zrobić swoją należytą staranność w domu, który kupujesz. W tym celu polecam sprawdzenie HouseFax. To jak CarFax®, ale dla twojego domu. Prowadziłem HouseFax na mojej własnej nieruchomości i na szczęście nie znalazłem żadnych negatywnych niespodzianek, ale słyszałem o wielu ludziach, którzy nauczyli się wielu ciekawych rzeczy na temat przeszłości swojej nieruchomości przez HouseFax. Kiedy skończyliśmy nasz wywiad, Patrick powiedział: "Pod koniec dnia ludzie pytają mnie, jaki jest najlepszy kredyt hipoteczny? Moja odpowiedź brzmi: nie ma. " Patrick ma rację. Badania pokazują, że większość emerytów lepiej spłaca hipotekę przed przejściem na emeryturę. Godnym uwagi wyjątkiem są jednak ludzie o wyższych dochodach, którzy mogą korzystać z długu na swoją korzyść nawet w trakcie przejścia na emeryturę. Wskaźniki dotyczące długu do dochodów i kosztów mieszkaniowych
Wymagania kredytowe
Status obłożenia
Zaliczka
Płynność po zamknięciu
Inne opcje pożyczek
Ubieganie się o kredyt hipoteczny
Czy masz hipotekę na emeryturze?
Jak uzyskać drugi kredyt hipoteczny
Wyjaśnienie drugiego kredytu hipotecznego i sposobu uzyskania drugiego kredytu hipotecznego. Przeczytaj, jak zakwalifikować się do drugiej pożyczki; jak znaleźć najlepsze warunki, maksymalizować odpisy podatkowe.
Czy należy spłacić kredyt hipoteczny przed przejściem na emeryturę?
Przynęta bezterminowej emerytury jest atrakcyjna. Poznaj rozważania na temat eliminacji tego, co może być twoim największym rachunkiem na emeryturze.
Jak uzyskać drugi kredyt hipoteczny
Wyjaśnienie drugiego kredytu hipotecznego i sposobu uzyskania drugiego kredytu hipotecznego. Przeczytaj, jak zakwalifikować się do drugiej pożyczki; jak znaleźć najlepsze warunki, maksymalizować odpisy podatkowe.