Spisu treści:
- Co to jest stopa kapitalizacji?
- Jak obliczyć wskaźnik Cap
- Jak korzystać z wskaźnika Cap
- Kiedy sprzedajesz
- Kiedy myślisz o zakupie
Wideo: Wiadomości — Baby boom to już fakt (21.03.2017) 2024
Jest rzeczą oczywistą, że musisz określić wartość nieruchomości generującej dochód, jeśli rozważasz jej zakup w celach inwestycyjnych. Niewykonanie tego byłoby jak latanie niewidomym, pewnym sposobem na zaryzykowanie i potencjalnie utratę kapitału.
Wyzwanie związane z wyceną takich nieruchomości nie jest tak trudne, jak mogłoby się wydawać. W rzeczywistości obliczanie stopy kapitalizacji dla nieruchomości jest łatwe i powinno zająć nie więcej niż pięć minut.
Rozpoczyna się od zrozumienia dokładnie, jaka jest stopa kapitalizacji.
Co to jest stopa kapitalizacji?
Stopa kapitalizacji to stopa zwrotu, jakiej możesz oczekiwać od inwestycji w oparciu o wysokość dochodu, który według Ciebie będzie generować twoja własność. Jest to oczywiście bardzo ważny czynnik. Nie zamierzasz inwestować z zamiarem utraty pieniędzy.
Jest to świetny sposób na porównywanie podobnych nieruchomości, ponieważ wszystkie wydatki są brane pod uwagę. Kiedy dwie właściwości wydają się podobne, ale jedna kosztuje więcej, może to być spowodowane tym, że generuje więcej dochodów lub ma niższe koszty.
Jak obliczyć wskaźnik Cap
Możesz obliczyć stopę kapitalizacji za pomocą przychodu operacyjnego netto i ostatnich cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Stopę kapitalizacji określa się, a następnie stosuje do nieruchomości, którą rozważa się w celu ustalenia jej bieżącej wartości rynkowej w oparciu o dochód.
Najpierw zdobądź ostatnią cenę sprzedaży podobnej nieruchomości dochodowej. Wykorzystajmy przykład sześciostopniowego projektu mieszkaniowego, który sprzedał się za 300 000 $.
Teraz określ dochód operacyjny netto dla tego projektu mieszkaniowego lub wynajmu netto zrealizowanego przez właścicieli. Odejmij wszystkie koszty operacyjne, z wyjątkiem hipoteki. Te obliczenia wyceniają nieruchomość tak, jakbyś za nią zapłacił. Powiedzmy, że dochód z czynszów po tych wszystkich wydatkach, które odliczyłeś, wynosi 24 000 $. Teraz podziel dochód operacyjny netto na podstawie ceny sprzedaży, aby uzyskać stopę kapitalizacji: 24 000 USD w wydatkach podzielone przez 300 000 USD ceny sprzedaży daje stopę kapitalizacji wynoszącą 0,08 lub 8 procent.
Jak korzystać z wskaźnika Cap
Inwestor może wykorzystać stopę kapitalizacji na dwa sposoby. Może chcieć wycenić nieruchomość, którą zamierza sprzedać na podstawie rynkowych stóp kapitalizacji dla ostatnio sprzedanych porównywalnych nieruchomości, lub może chcieć ustalić, czy cena wywoławcza nieruchomości jest rozsądna, jeśli rozważa jej zakup.
Kiedy sprzedajesz
Załóżmy, że jesteś właścicielem projektu małego apartamentu i chcesz go sprzedać. Gromadzisz informacje o ostatnio sprzedanych nieruchomościach w okolicy podobnej do Twojej. Mogą mieć więcej lub mniej jednostek, ale starasz się znaleźć właściwości, które są najbardziej podobne do tych, które chcesz sprzedać.
Znajdziesz trzy nieruchomości sprzedane w ciągu ostatnich trzech lub czterech miesięcy. Najtrudniejszą częścią jest znalezienie swoich dochodów operacyjnych netto. Czasami informacja ta jest publikowana w wykazie jako punkt sprzedaży, ale często tak nie jest, szczególnie gdy dochód operacyjny netto nie jest korzystny. Możesz uzyskać tego typu informacje od agenta nieruchomości komercyjnych, szczególnie jeśli będziesz wymieniał nieruchomość na sprzedaż z nią.
Przyjeżdżasz więc do trzech stóp kapitalizacji nieruchomości, które wynoszą średnio 9,2 procent. Dochód operacyjny netto Twojej nieruchomości wynosi 31 000 USD. Teraz wszystko, co musisz zrobić, to podzielić dochód operacyjny netto przez stopę kapitalizacji: 31 000 $ podzielone przez 0,092 wychodzi do 226,957 $. Jest wartość twojej własności.
Możesz oprzeć cenę, którą chcesz poprosić o nieruchomość na tej liczbie i wprowadzić ją na rynek.
Kiedy myślisz o zakupie
Będziesz pracować z wymienionymi właściwościami podczas porównywania właściwości w celu podjęcia decyzji o zakupie. Dzięki temu jeszcze łatwiej uzyskać dochody operacyjne netto i obliczyć stopę kapitalizacji dla każdego z nich. Następnie możesz je porównać, aby zobaczyć, który byłby najlepszy zakup.
Ale sprawdź ich wydatki i czynsze tak czy inaczej, ponieważ jeden może wznieść się na szczyt, jeśli dostrzeżesz możliwości zmniejszenia wydatków lub podniesienia czynszów. Może się okazać, że wydatki są nienormalnie wysokie w przypadku rodzaju i wielkości nieruchomości lub możesz odkryć, że czynsze, które są obciążane, są niższe od stawek rynkowych dla porównywalnych nieruchomości. Każda z tych sytuacji spowodowałaby wzrost wskaźnika cap, co czyni go lepszą potencjalną własnością, jeśli zostaną poprawione.
Załóżmy, że masz oko na konkretny projekt małego apartamentu, który znajduje się na liście 495,000 $. Czy warto na obecnym rynku, czy jest on przeceniony? Ponownie, uzyskaj porównywalne właściwości i średnią cenę sprzedaży. Jako przykład wykorzystamy naszą stopę 9,2 procent.
Jeśli dochód operacyjny netto tej nieruchomości wynosi 39 500 USD, czy jest wart ceny wywoławczej? Nie, ponieważ podzielenie tego dochodu przez stopę kapitalizacji daje wartość 429.348 USD. Cena wywoławcza w wysokości 475 000 $ jest nieco wyższa.
Jaki dochód z działalności operacyjnej netto byłby potrzebny, aby uzyskać cenę z listy za wartość? Zmień formułę i pomnóż cenę wywoławczą przez stopę kapitalizacji. Mnożymy 49,000 USD przez 9,2% i otrzymujemy wymagany dochód operacyjny netto w wysokości 45 540 USD.
Pamiętaj, że mogą istnieć dobre powody, dla których właściwość uzasadniałaby wyższą stopę kapitalizacji. Może to być lokalizacja lub cechy i jakość budynków i otoczenia. Zanim podejmiesz decyzję, wszystko musi zostać ocenione, ale pomaga wskaźnik cap.
Obliczanie rentowności dzierżawy netto dla inwestorów nieruchomości
Konsekwentnie wyższe zwroty z inwestycji mogą być realizowane w nieruchomościach wynajmowanych niż w inwestycjach w akcje lub obligacje.
Wycena wartości nieruchomości przy użyciu stóp kapitalizacji
Dowiedz się więcej o używaniu stopy kapitalizacji do obliczania wartości nieruchomości dochodowej, takiej jak dzierżawa, przestrzeń komercyjna i inne.
Obliczanie odsetek hipotecznych dla inwestorów nieruchomości
Kiedy nowa pożyczka jest zaangażowana w zamknięcie nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego są uwzględnione w przedpłaconej części rozliczenia HUD-1.