Zagrożenia, których należy unikać, wykorzystując dźwignię finansową w nieruchomościach

Dźwignia finansowa to wykorzystanie różnych instrumentów finansowych lub pożyczonego kapitału do zakupu i / lub zwiększenia potencjalnego zwrotu z inwestycji - termin ten jest używany zarówno na Wall Street, jak i na rynku nieruchomości na Main Street.

Najłatwiejszym przykładem nieruchomości jest hipoteka, w której wykorzystujesz własne pieniądze, aby wykorzystać zakup. W większości przypadków 20% zaliczki (i dobra historia kredytowa) zapewnia 100% nieruchomości i domu, który chcesz . Niektóre programy hipoteczne mogą nawet pozwolić ci odłożyć mniej.

Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości, możesz działać w ramach partnerstwa, a partnerzy mogą wystawiać wszystkie części pieniędzy lub sprzedający mogą chcieć sfinansować część ceny zakupu sprzedanej nieruchomości. Wszystkie są przykładem dźwigni

Przykład dźwigni

Powiedzmy, że szukałeś domu w doskonałej okolicy. Znajdziesz dwie nieruchomości: dom za 500 000 $, na który będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, oraz dom wart 100 000 $, który możesz kupić bezpośrednio.

Scenariusz 1: Podążaj naprzód z domem o wartości 500 000 $, a bank dostanie kredyt hipoteczny o wartości 400 000 $, jeśli wpiszesz 100 000 $ lub 20%. Zakładając, że nieruchomości w tym rejonie wzrosną prawdopodobnie o 5% rocznie, w ciągu 12 miesięcy inwestycja będzie warta 55,000 USD.

Scenariusz 2: Kupujesz dom w wysokości 100 000 $, nie ma kredytu hipotecznego i nie jesteś nikomu nic winien. Jeśli rynek nieruchomości rośnie o 5% rocznie, w ciągu 12 miesięcy twoja inwestycja będzie warta 105 000 USD.

W scenariuszu 1 dźwignia pracowała na Twoją korzyść, zwiększając wartość inwestycji w nieruchomości. Jeśli jednak w tym pierwszym roku ceny nieruchomości spadłyby o 5%, scenariusz 1 straciłby 25 000 USD. Scenariusz 2 miałby spadek o zaledwie 5 000 USD.

Rzeczy, których należy unikać w korzystaniu z dźwigni finansowej

Prawidłowe wykorzystanie dźwigni nieruchomości może być skutecznym narzędziem dla inwestorów nieruchomościowych, aby zwiększyć zwrot z inwestycji. Kluczem jest unikanie podejmowania decyzji bez właściwego uwzględnienia obszarów ryzyka w dźwigni. Unikaj tych ryzykownych zachowań i masz znacznie większą szansę na osiągnięcie sukcesu w wykorzystaniu dźwigni nieruchomości.

01 Liczenie na wysokie poziomy uznania

Może się wydawać, że jest to świetna inwestycja do kontrolowania nieruchomości przy bardzo niewielkiej zaliczce. Patrzysz na liczby i widzisz naprawdę wysoki zwrot z inwestycji z powodu niskich nakładów pieniężnych.

Problem polega na tym, że wyższe płatności wiążą się z wyższą dźwignią. Jeśli na przykład jest to kredyt hipoteczny, możesz liczyć na konieczność dokonywania płatności miesięcznych, a im więcej pożyczasz, tym wyższa miesięczna płatność.

Jeśli rynek zmięknie lub twoje nieruchomości doświadczą wyższej niż oczekiwano pustki lub strat kredytowych, możesz nie być w stanie utrzymać wyższych płatności hipotecznych, które wydawały się być w porządku na samym początku. Jeśli nie jesteś w stanie dokonać miesięczników, twoja inwestycja jest zagrożona.

03 Wynajmowanie dobrego finansowania skutkuje złym zakupem

Wielu inwestorów przepłacało za nieruchomość, ponieważ znaleźli nirwanę w konfiguracji finansowania o dużej dźwigni finansowej. Powiedział inaczej, tylko dlatego, że można uzyskać nieruchomość z bardzo niewielkim nakładem gotówki, nie oznacza, że ​​jest to dobry zakup. Spójrz na wartość nieruchomości w kontekście obecnych i oczekiwanych trendów rynkowych. Znajdź "porównywalne" lub inne właściwości, takie jak to. Po co oni sprzedali? Co sprzedaje się w okolicy?

Jeśli nieruchomość jest zawyżona, uznanie będzie minimalne lub gorsze, nieistniejące. I biada wam, jeśli rynek się przez jakiś czas powtórzy. Twoja przeceniona własność będzie miała znaczny opór i nie będzie można jej wyładować bez straty.

04 Zapomnienie, że przepływ pieniężny jest królem

Jeśli w twoim umyśle tkwi jedno z tych zachowań "nie", to powinieneś rozważyć je ostrożnie. Błędy w ocenie w jednym lub kilku innych przedmiotach tutaj można przeoczyć, jeśli masz jedną wspaniałą rzecz - doskonałe przepływy pieniężne.

Jeśli twój dochód z wynajmu, pomniejszony o koszty kredytu hipotecznego i wydatki, wnosi co miesiąc zwrot gotówki do kieszeni, to fakt, że nieruchomość nie zyska na wartości w tym roku, nie będzie tak niepokojący jak wydarzenie. Ale jeśli wszystkie inwestycje w nieruchomości spadną, masz dużo gorącej wody.