Spisu treści:
- Formuła LTV
- Dlaczego to ma znaczenie?
- Zalety niskiego LTV dla kupującego
- Prywatne ubezpieczenie hipoteczne
- Wskaźniki LTV w nieruchomościach komercyjnych
- Konwencjonalni pożyczkodawcy
- Kredytodawcy finansowani przez rząd
- Właściwości użytkowane przez właściciela
- Drugie kredyty hipoteczne
Wideo: Efect - Przygotowanie do kredytu hipotecznego 2024
Stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) nieruchomości jest procentem wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Kredytodawcy stosują różne wymogi w celu ustalenia, czy pożyczka zostanie udzielona, a LTV jest zwykle kluczowym czynnikiem.
To dość powszechne dla rezydencji zajmowanych przez właściciela, aby uzyskać pożyczki na poziomie LTV wynoszącym 80 procent. Większość kredytodawców naprawdę chce, aby potencjalni nabywcy zainwestowali co najmniej 20 procent własnych środków w tę transakcję. Oczywiście nie jest to idealne rozwiązanie dla wszystkich homebuyerów. Niektórzy wolą, aby ich początkowe nakłady pieniężne były jak najmniejsze. A nieruchomości komercyjne mają wiele własnych reguł.
Formuła LTV
Obliczanie LTV jest po prostu bardzo prostą matematyką. Możesz uzyskać LTV, dzieląc kwotę kredytu hipotecznego przez mniejszą z wycenionych wartości lub cenę sprzedaży.
Na przykład szacowana wartość domu może wynosić 300 000 USD. Istnieje lub będzie istniała hipoteka o wartości 240 000 USD przeciwko nieruchomości. Wskaźnik pożyczki do wartości wynosi zatem 80 procent:
240 000 USD podzielone przez 300 000 USD to 80 lub 80 procent.
To rozsądne, ale co by było, gdybyś chciał zabezpieczyć 95 000 USD kredytu hipotecznego na nieruchomości o wartości 100 000 USD? Wtedy równanie wyglądałoby tak:
95 000 USD podzielone przez 100 000 USD to 95 lub 95 procent.
I to nie jest takie rozsądne.
Dlaczego to ma znaczenie?
Postaw się w pozycji pożyczkodawcy. Chcesz jak najwyższego poziomu komfortu, aby przedłużona pożyczka hipoteczna została spłacona w odpowiednim czasie i bez zamieszania. Racja lub nie, kredytodawcy przyjmują stanowisko, że wysokie LTV idą w parze ze zwiększonym prawdopodobieństwem, że pożyczkobiorca nie spłaci kredytu.
A jeśli tak robi się zdarzyć, pożyczkodawca może znaleźć się w bardzo niewygodnej pozycji, jeśli LTV jest zbyt wysoki. Zakładając, że jest to około 90 procent, pożyczkodawca musiałby sprzedać dom za co najmniej tyle, aby uniknąć utraty pieniędzy, jeśli zostanie zmuszony do zamknięcia dostępu. To nie zawsze jest rozsądne oczekiwanie na aukcji wykluczenia.
W przypadku tego 95-procentowego LTV kredytodawca musiałby sprzedać nieruchomość za bardzo zbliżoną do godziwej wartości rynkowej, aby wyjść z transakcji w całości. Ten sam pożyczkodawca może zaakceptować coś mniej niż uczciwą wartość rynkową z LTV na poziomie 80 procent i nadal odzyskać swoją inwestycję. A jeśli LTV jest jeszcze niższy, pożyczkodawca najprawdopodobniej uniknie całej transakcji w dobrej formie.
Zalety niskiego LTV dla kupującego
Prawdopodobnie mniej zależy ci na finansach twojego pożyczkodawcy, niż na twoich własnych portfelach, i to ma sens. Możesz nie chcieć rozstać się z dużą ilością gotówki przy zamykaniu, kładąc więcej pieniędzy, aby obniżyć współczynnik LTV, ale niższy LTV ma kilka zalet w dłuższej perspektywie.
Niskie kredyty LTV są zwykle nagradzane niższymi stopami procentowymi. Zastanów się nad tym przez 30-letnią kadencję. I, oczywiście, jeśli wartość Twojej nieruchomości jest mniej więcej ograniczona, możesz na jakiś czas zapomnieć o refinansowaniu, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Jeśli chodzi o kupujących komercyjnie, im niższe są spłaty kredytu hipotecznego, tym niższe będą koszty operacyjne. To ostatecznie oznacza więcej pieniędzy w kieszeni.
Prywatne ubezpieczenie hipoteczne
Następnie pojawia się kwestia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Chodzi o to, że pożyczkodawca będzie chciał mieć ubezpieczenie, jeśli rzeczywiście udzieli kredytu o wartości ponad 80%. To ubezpieczenie rozpoczyna się, aby zrekompensować pożyczkodawcy, jeśli nie jesteś domyślny. Ale pożyczkodawca nie płaci za tę politykę. Właściciel domu robi - przynajmniej do osiągnięcia co najmniej 80 procent w kapitale.
Więc nie, możesz nie płacić tak dużo z góry, ale będziesz miał nikłe i słabe w trakcie swojej pożyczki między wyższymi stopami procentowymi i rocznymi składkami PMI - a to często daje więcej.
Z praktycznego punktu widzenia prawo stanowi, że pożyczkodawca musi automatycznie wypowiedzieć PMI, gdy wskaźnik LTV spadnie do 78 procent. Nie musisz nawet robić nic, aby to zorganizować lub złożyć oficjalną prośbę. Ale jeśli zaczynasz z współczynnikiem LTV 95 procent, może to trochę potrwać.
Wskaźniki LTV w nieruchomościach komercyjnych
Wskaźniki kredytów do wartości są również stosowane w nieruchomościach komercyjnych, ale kredytodawcy czasami wymagają wartości LTV poniżej 80 procent, gdy nieruchomość ma być inwestycją. Wskaźniki LTV są jednym z trzech podstawowych wskaźników używanych zwykle przez komercyjnych pożyczkodawców.
W tym przypadku wartość rynkowa nieruchomości często opiera się na wycenie rynkowej, ale tak jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych, cena zakupu zostanie wykorzystana, jeśli jest mniejsza. Możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny w wysokości 600 000 USD. Nieruchomość wycenia na 750 000 USD. Hipoteka podzielona przez kwotę wyceny działa na 80 procent, co powinno wystarczyć, aby uzyskać finansowanie, ale może zależeć od pożyczkodawcy.
Zasadniczo komercyjni pożyczkodawcy nie będą zatwierdzać pożyczek o wartości LTV przekraczającej 80 procent, ale niektórzy kredytodawcy oferują niezgodne z prawem programy pożyczkowe, które wzrosną. Podobnie jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych, niższy wskaźnik LTV idzie w parze z korzystniejszymi warunkami kredytowania i stawkami.
Konwencjonalni pożyczkodawcy
Tradycyjny pożyczkodawca komercyjny udziela pożyczek, które nie są gwarantowane przez rząd lub program rządowy. Są to zazwyczaj banki i unie kredytowe. Mogą rozważyć współczynniki LTV w okolicy 75 procent dla niektórych nieruchomości inwestycyjnych, ale większość nie wzrośnie powyżej 65 procent, jeśli nieruchomość jest zarządzanie intensywne.
"Zarządzanie intensywne" oznacza, że pożyczkobiorca będzie aktywnie obsługiwać i zarządzać biznesem.Budynek nie tylko siedzi tam, pasywnie doceniając. Właściwości wymagające dużych nakładów mogą obejmować motele, stacje benzynowe i stacje paliw oraz bary i restauracje. Zazwyczaj wiążą się z większym prawdopodobieństwem niepowodzenia.
Kredytodawcy finansowani przez rząd
Przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE) obejmują programy rządowe, takie jak Freddie Mac, Fannie Mae lub Ginnie Mae. Zwykle będą one obejmowały również komercyjne współczynniki LTV na poziomie 80 procent, ale może to zależeć od rodzaju nieruchomości, którą finansujesz. Zwykle jest to 80 procent kredytów mieszkaniowych, a GSE zwykle nie pożyczają komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych.
GSE są znacznie łagodniejsze w przypadku prywatnych nabywców domów. Pożyczki FHA mogą być udzielane z LTV do 96,5 procent, w zależności od wyniku kredytowego kupującego. A pożyczki USDA i VA są możliwe bez wpłacania zaliczek dla kwalifikujących się osób.
Właściwości użytkowane przez właściciela
Nieruchomości komercyjne zajmowane przez właściciela to te, w których firma pożyczkobiorcy faktycznie zamieszkuje. Możesz kupić kompleks biurowy i zlokalizować swój własny front i centrum głównego wejścia. Jako właściciel domu mieszkasz w rezydencji, a nie wynajmujesz jej.
Tego typu nieruchomości są czasami dostępne dla zatwierdzenia przy wyższych współczynnikach LTV, przynajmniej komercyjnych pożyczek udzielanych przez Small Business Association (SBA). SBA czasami zatwierdza pożyczki nawet do 90 procent LTV.
Należy pamiętać, że SBA nie wydaje tych pożyczek. Przeciwnie, gwarantuje je w lokalnych bankach. A bardzo młode firmy - te mniej niż trzy lata - nie kwalifikują się z tym 90-procentowym współczynnikiem LTV. Bardziej prawdopodobne jest, że pożyczkodawca będzie poszukiwał LTV w okolicy 65 procent w tym przypadku.
Drugie kredyty hipoteczne
Jeśli ubiegasz się o drugą hipotekę - masz już pierwszą hipotekę przeciwko nieruchomości, ale szukasz dodatkowego kapitału operacyjnego na pewien okres czasu - dodasz dwie hipoteki razem przed podzieleniem przez wycenioną wartość. W praktyce jednak GSE praktycznie nigdy nie zezwalają na drugą hipotekę za pierwszą pozycją hipoteki. Podobnie jak większość tradycyjnych pożyczkodawców hipotecznych, z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych.
Definicja i wyjaśnienie współczynnika Muni-Treasury
Dowiedz się, jaki jest stosunek do Skarbu Państwa, jak jest obliczany i jak może pomóc inwestorom obligacji komunalnych w doskonaleniu swojej strategii.
Używanie współczynnika PEG do znajdowania ukrytych klejnotów fotografii
Wskaźnik PEG jest zmodyfikowaną formą stosunku ceny do zysku, czyli współczynnika p / e, i jest uważany za lepszą metrykę, ponieważ wpływa na wzrost.
Definiowanie współczynnika wkładu Definicja i obliczanie
Wskaźnik marży wkładu wskazuje procent każdej sprzedaży jednostkowej dostępnej na pokrycie kosztów stałych i zysków spółki.