Spisu treści:
- Zostań częścią budynku
- Przykład
- Znaczenie TIB
- Kto jest odpowiedzialny za ubezpieczenie?
- Pokrycie ubezpieczenia dla właściciela
- Ubezpieczenie pokrycia najemcy
- Terminy handlowe
Wideo: 4 NIEDROGIE sposoby na ulepszenie tańszego roweru górskiego. Rasowanie / Upgrade MTB 2024
Wielu właścicieli firm wprowadza ulepszenia do budynków wynajmowanych od właściciela. W ubezpieczeniach nieruchomości komercyjnych nazywa się te aktualizacje ulepszenia i ulepszenia najemców lub TIB.
Zostań częścią budynku
Najemcy ulepszają i ulepszają lokator, ale stają się częścią budynku. O ile umowa nie stanowi inaczej, właściciel zazwyczaj otrzymuje prawo własności do ulepszeń po ich zainstalowaniu. Najemca zachowuje ubezpieczalne zainteresowanie posługiwać się ulepszeń. Zainteresowanie lokatora nieruchomościami ustaje, gdy umowa dzierżawy wygasa, a lokator się wyprowadzi. Poniższy przykład demonstruje pewne ulepszenia, które może wprowadzić najemca.
Przykład
Larry jest właścicielem Luxury Leathers, sklepu z galanterią skórzaną zlokalizowanego w centrum handlowym. Larry prowadzi działalność gospodarczą poza powierzchnią handlową, którą wynajmuje od właściciela centrum handlowego, Centra Handlowe Inc. Larry wprowadził różne ulepszenia swojej powierzchni wynajmu, odkąd dwa lata temu wprowadził się do niej Luxury Leather. Należą do nich nowe oświetlenie podtynkowe, nowe wykładziny i małe biuro Larry wykonane za powierzchnią handlową.
Umowa najmu między Larrym i jego właścicielem stwierdza, że wszelkie usprawnienia, które Larry wprowadza do budynku w czasie trwania umowy najmu stają się własnością właściciela w momencie instalacji. Wypełnione TIB mają być ubezpieczone przez właściciela. Firma Shopping Centers Inc. ubezpiecza budynek zgodnie z zasadami dotyczącymi nieruchomości komercyjnych. Zasada automatycznie obejmuje wszelkie ulepszenia budynku, które zostały wprowadzone w okresie obowiązywania polisy.
Larry wie, że wszelkie zainstalowane przez niego TIB staną się własnością jego właściciela. Niemniej jednak Larry będzie korzystał z tych ulepszeń do końca swojej umowy najmu. Larry mógł stracić swoją korzystać z odsetek w nieruchomości, jeżeli TIB są uszkodzone lub zniszczone przez pożar lub inne niebezpieczeństwo. Na szczęście Larry może ubezpieczyć swoje zainteresowanie ulepszeniami wynikającymi z polityki nieruchomości komercyjnych.
Znaczenie TIB
Określa wiele zasad dotyczących nieruchomości komercyjnych ulepszenia i ulepszenia najemców jako urządzenia, zmiany, instalacje lub dodatki do budynku, który zajmujesz, ale nie jesteś jego właścicielem. Oznacza to, że TIB to przedmioty zakupione lub zainstalowane na własny koszt, ale nie można ich usunąć zgodnie z prawem.
Przykładami TIB są biura, światła i wykładziny, które Larry zainstalował w swoim sklepie. Ta nieruchomość jest teraz częścią budynku. Ponieważ Larry nie jest jego właścicielem, nie może zabrać go ze sobą, jeśli przeniesie się w inne miejsce. Jeśli Larry spróbuje usunąć nieruchomość, może uszkodzić budynek.
Kto jest odpowiedzialny za ubezpieczenie?
TIB mogą być ubezpieczone przez najemcę lub właściciela. Umowa najmu powinna wyraźnie określać, która strona jest odpowiedzialna za zapewnienie ubezpieczenia. W przeciwnym razie mogą powstać spory, których ubezpieczenie, właściciel lub najemca, powinno odnosić się do strat z udziałem uszkodzonych TIB.
Umowa najmu powinna również określać, kiedy własność TIB przechodzi od najemcy do właściciela. To często (ale nie zawsze) występuje, gdy ulepszenia są instalowane w budynku.
Pokrycie ubezpieczenia dla właściciela
Ponieważ TIB są własnością właściciela, często są ubezpieczone w połączeniu z budynkiem zgodnie z polityką nieruchomości komercyjnych właściciela. Zasady zazwyczaj obejmują budynek zaplanowany w polisie, uzupełnione dodatki i mecze (co oznacza własność na stałe dołączoną do budynku). Przykładem urządzenia jest żyrandol zainstalowany w suficie restauracji.
Załóżmy, że dzierżawa pomiędzy Luxury Leathers a Shopping Centers Inc. wymaga od właściciela ubezpieczenia TIB. Jeśli Centrum Handlowe Inc jest ubezpieczone zgodnie z typową polisą dotyczącą nieruchomości, zainstalowane biura, wykładziny i światła wpuszczane, które Larry zainstalował, powinny zostać zakwalifikowane jako objęte nieruchomości.
Ulepszenia dokonywane przez lokatora zwiększają wartość budynku właściciela. Jeśli najemca wyda na TIB 15 000 USD, wartość budynku wzrośnie o 15 000 USD. Limit zabudowy w polityce wynajmującego powinien zostać zwiększony o wartość TIB. W przeciwnym razie budynek może być niedostatecznie ubezpieczony. Jeśli dojdzie do utraty i właściciel nie uzyska odpowiednich limitów, wynajmujący może zostać ukarany koasekuracją.
Ubezpieczenie pokrycia najemcy
Jeśli najem wymaga od właściciela do naprawy lub wymiany uszkodzonych TIB, lokator nie musi ubezpieczać tych przedmiotów. W przeciwnym razie TIB powinny być ubezpieczone zgodnie z polityką nieruchomości dotyczącą najemcy. Większość zasad nieruchomości komercyjnych automatycznie obejmuje, jako własność prywatna firmy, najemca wykorzystujący odsetki w TIB.
W zależności od polisy, TIB mogą być pokryte na podstawie kosztu zastąpienia lub rzeczywistej wartości pieniężnej. Straty są zwykle pokrywane w całości tylko wtedy, gdy naprawy są "natychmiastowo" (to słowo nie jest zdefiniowane). Jeśli nie naprawisz szybko TIB, ubezpieczyciel może zapłacić tylko część pierwotnego kosztu w oparciu o następujący wzór:
Koszt pierwotny X liczba dni od daty utraty do czasu wygaśnięcia najmu / liczba dni od instalacji ulepszeń do wygaśnięcia umowy najmu
Załóżmy na przykład, że Luxury Leathers podpisał pięcioletnią umowę najmu 1 stycznia 2015 r. Larry zakończył udoskonalenia 1 stycznia 2016 r. Wszystkie ulepszenia zostały zniszczone przez pożar 1 stycznia 2017 r. Ubezpieczyciel Larry'ego nie zapłaci więcej niż następujące:
15 000 USD X 1095 (trzy razy 365) podzielone przez 1460 (cztery razy 365) = 11,250 USD
Twój ubezpieczyciel nie zapłaci nic, jeśli wynajmujący naprawi lub wymieni uszkodzone ulepszenia.
Terminy handlowe
Podczas gdy lokatorzy nie mogą oderwać zainstalowanych TIB, mogą usunąć kategorię właściwości zwaną wymiana handlowa s.Urządzenia handlowe to elementy instalowane przez najemcę, które lokator spodziewa się usunąć, gdy opuści budynek. Są one niezbędne dla działalności najemcy i mogą zostać usunięte bez uszkodzenia budynku. Ustalenia handlowe pozostają własnością najemcy, więc to on jest odpowiedzialny za ich ubezpieczenie.
Załóżmy, że Larry instaluje w swoim sklepie nowe szafki do prezentowania swoich wyrobów skórzanych. Zarówno Larry, jak i jego właściciel oczekują, że Larry weźmie ze sobą walizki, kiedy przeprowadzi się do innej lokalizacji. Mimo, że sprawy są dołączone do budynku, są one traktowane jako fixtures, a nie TIB. Inne przykłady urządzeń do handlu to komputery, automaty i wyposażenie warsztatu mechanicznego.
Najemcy powinni upewnić się, że umowa najmu wyraźnie określa, jakie rodzaje nieruchomości kwalifikują się jako zakłady handlowe. W przeciwnym razie wynajmujący może odmówić lokatorowi zezwolenia na usunięcie określonej nieruchomości w momencie wygaśnięcia dzierżawy.
Informacje do prowadzenia rejestrów podczas przesiewu najemców
Zapisywanie pewnych informacji podczas przesiewania najemców może pomóc w śledzeniu dobra i zła. Oto osiem rzeczy do rozważenia.
Jak spadkowy wpływ na nieruchomości najemców wspólne
Dowiedz się, jaka jest wspólna dzierżawa, jeśli najemcy we wspólnej nieruchomości wymagają spadków i dziedziczą majątek będący własnością najemców.
Ubezpieczenie domu, mieszkania, spółdzielni i najemców
Jak działa polisa ubezpieczeniowa właściciela domu? Co to właściwie obejmuje? Jak uzyskać najlepszą możliwą cenę? Mamy odpowiedzi na wszystkie najpilniejsze pytania dotyczące ubezpieczenia domu lub mieszkania, a także wskazówki dotyczące ubezpieczenia najemcy.