Spisu treści:
Wideo: Czy agencja nieruchomości musi mieć własne biuro? Od czego zacząć działalność? 2024
Sprzedaż działającego przedsiębiorstwa, nawet jeśli obejmuje ono nieruchomość, wymaga bardzo odmiennego podejścia do wyceny. Zbyt często pośrednicy w obrocie nieruchomościami i brokerzy nie zdają sobie sprawy z różnicy, ponieważ nie otrzymują tak wielu żądań dotyczących tego rodzaju kombinacji transakcji.
Gdy właściciel firmy również jest właścicielem nieruchomości, będzie chciał zamknąć firmę i sprzedać nieruchomość lub sprzedać oba. Agenci nieruchomości i brokerzy mają pokusę, by wymienić je razem i to może być pomyłka.
Działalność operacyjna to bardzo różne zwierzę od nieruchomości, w której się znajduje. Istnieją również bardzo różne porozumienia umowne niezbędne do przeniesienia aktywów biznesowych. Nie przypominają one nieruchomości i mogą zawierać gwarancje wielkości i istniejących danych demograficznych klientów / klientów. Parametry wyceny są bardzo różne, ponieważ działający biznes miał względy "dobrej woli", a także istniejące umowy kontraktowe i ewentualnie umowy z dostawcami. Czasami nie mogą przejść do nowego właściciela.
Profesjonaliści z branży nieruchomości
Specjaliści w dziedzinie nieruchomości, szczególnie ci niszowi handlowi, mają wiedzę i doświadczenie w analizie dochodów z wynajmu i wydatków, przedstawiając je klientowi / klientowi w celu podjęcia decyzji. Tam, gdzie mogą upaść, analizuje się biznes z perspektywy finansowej. Jest dużo pod powierzchnią, a badanie rachunku zysków i strat i bilansu nie zaczyna się na prawdę.
Na obszarach wiejskich, w których prowadzę praktykę, pośrednik zajmujący się nieruchomościami wymienił firmę na sprzedaż, a to bez nieruchomości. Budynek został wynajęty. Ponieważ miałem zainteresowanego klienta, zadzwoniłem i poprosiłem o dane finansowe, otrzymałem rachunek zysków i strat oraz bilans. Oddzwoniłem i poprosiłem o awarię przepływu gotówki. Broker naprawdę nie wiedział, o co prosiłem.
Rachunek zysków i strat w firmie często bardzo różni się od przepływów pieniężnych; po prostu zapytaj agenta IRS. Jedną z korzyści płynących z posiadania firmy są pewne przerwy, odejmując wydatki jako działalność, która byłaby osobista w inny sposób. Nie mówimy koniecznie o działaniach nielegalnych lub unikających podatków. Przykładem mogą być odliczenia za pojazd i jego koszt eksploatacji, ponieważ może on być wykorzystywany zarówno do celów osobistych, jak i biznesowych.
To było nieuczciwe dla jego klienta, aby wymienić swoją firmę, gdy najbardziej podstawowe wymagania nie były w jego bazie wiedzy. Każdy dobry broker biznesowy będzie wymagał analizy przepływów pieniężnych od klienta jako jednego z najważniejszych dokumentów finansowych. Korekty wartości firmy dokonywane są w oparciu o pozycje w przepływie środków pieniężnych, w tym:
- Szczegółowe arkusze kalkulacyjne wszystkich dochodów
- Szczegóły wszystkich wydatków
- Jakie wydatki faktycznie przynoszą korzyść właścicielowi
- Korekta z powrotem do przychodu z tytułu tych wydatków związanych z właścicielem, które znikną (a nie wydatki na nowego właściciela)
- Dodatek do kosztów związanych z właścicielem i korzyścią, które będą wymagały od nowego nabywcy zwiększenia wydatków (właściciel zarządzający / kupujący zatrudni menedżera)
W poprzedniej karierze sprzedałem firmę firmie, która jest publicznie dostępna na nowojorskiej giełdzie. Wysłali zespół audytorów, którzy spędzili kilka tygodni, głównie sprawdzając moje przepływy pieniężne. Przykładem wydatków właściciela, który odchodził był mój koszt ciężarówki. Firma dostarczyła mi pojazd, wszystkie wydatki, konserwację i paliwo wliczone w cenę. Dodali te wydatki i zwiększyli wartość mojej firmy, ponieważ nie był to prawdziwy wydatek, który musieliby zapłacić po zakupie.
Jak wskazałem na liście pozycji, jeżeli właściciel sprzedaży zarządzał również firmą i nie płacił sobie stawki rynkowej, to kupujący musiałby dostosować swoją wycenę działalności w dół ze względu na konieczność zatrudnienia wynagrodzenie rynkowe.
Jak widać, istnieje szereg czynników, które sprawiają, że wycena działalności operacyjnej znacznie różni się od sprzedaży nieruchomości. I nie dostaliśmy nawet inwentarza. Inną rzeczą w wycenie przedsiębiorstw są różne sposoby ich obliczania w zależności od branży lub rodzaju działalności.
Oczywiste jest, że większość profesjonalistów zajmujących się nieruchomościami nie powinna być zaangażowana w pośrednictwo w prowadzeniu działalności gospodarczej, chyba że ma doświadczenie i wiedzę, aby to zrobić. O wiele lepszym rozwiązaniem byłoby partnerstwo z brokerem biznesowym, który nie prowadzi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Będzie to wzajemnie korzystna relacja, przy czym każdy z was wniesie maksymalne doświadczenie i wartość do klienta / klienta.
Sprzedaż nieruchomości - realistyczna strategia inwestycyjna w zakresie nieruchomości
Hurtowanie nieruchomości jest realną koncepcją w większości rynków. Kluczem jest zbudowanie silnej listy nabywców i wykonanie należytej staranności.
Polityka nieruchomości komercyjnych
Dowiedz się, jak zorganizowana jest typowa polityka dotycząca nieruchomości komercyjnych i jakie obawy mogą obejmować.
Rodzaje komercyjnych kredytów na nieruchomości
Komercyjne kredyty na nieruchomości zapewniają właścicielom nieruchomości szereg opcji. Pożyczki komercyjne mogą finansować umowy przed- i powdrożeniowe.