Spisu treści:
- Czym jest HUD? Dlaczego banki chcą HUD?
- Jakie banki badają na HUD dla krótkiej sprzedaży
- Rodzaje opłat Banki krótkiej sprzedaży odrzucają na HUD
Wideo: Jak wygląda proces zatwierdzania reklam 2024
W procesie krótkiej sprzedaży banki krótkiej sprzedaży mają do czynienia z dwoma różnymi rodzajami zatwierdzeń HUD. Najpierw bank zatwierdza wstępny szacunkowy HUD-1. Następnie, tuż przed zamknięciem, bank zatwierdza ostateczny HUD.
Czym jest HUD? Dlaczego banki chcą HUD?
HUD-1 jest dokumentem RESPA, który określa w jednolity sposób wszystkie obciążenia i kredyty w transakcji nieruchomości. HUD jest faktycznie dla kupującego korzyść. Nie jest przeznaczona na korzyść banku krótkiej sprzedaży i tak naprawdę nie jest to żadna z działalności banku krótkiej sprzedaży, poza opłatami potrąconymi z ceny sprzedaży. Jeśli cokolwiek, HUD obejmuje bank kupującego, a nie bank sprzedawcy.
Ale to nie powstrzymuje krótkiego banku sprzedaży przed pytaniem o to i żądaniem zmian w trakcie procesu zatwierdzania. Na szczęście nie każdy bank wymaga zatwierdzenia przez HUD. Na przykład wielu młodszych posiadaczy zastawu nie zatwierdza ekranów HUD. Dzieje się tak dlatego, że większość młodszych posiadaczy papierów wartościowych dba tylko o kwotę czeku, który im się należy.
Cena sprzedaży, kto płaci co i ile prowizji jest wypłacana, drugi właściciel jest dość nieufny. To nie jest tak samo na odwrót. Pierwotny zastawnik dba o to, ile jest płacone młodszemu zastawnikowi i kto je płaci. Istnieją pewne okoliczności, w których wtórni pożyczkodawcy próbują skłonić sprzedawców do popełnienia oszustwa hipotecznego. Dzieje się tak dlatego, że drugi kredytodawca podejrzewa, że pierwsi pożyczkodawcy odrzuciją HUD, jeśli sprzedawca zapłaci im duże kwoty pieniędzy, więc mówią sprzedającym o złamaniu prawa.
Jakie banki badają na HUD dla krótkiej sprzedaży
Oczywistą i najważniejszą liczbą na HUD jest cena sprzedaży. Czasami bank może powiedzieć, że musi netto netto pewną kwotę, a ta kwota netto może być więcej niż netto na HUD. W tego typu sytuacjach najlepszym sposobem na zasilenie banku większą ilością pieniędzy jest zwrócenie się do kupującego o podwyższenie ceny zakupu.
Ceny zakupu zatwierdzane przez banki rzadko są oparte na pełnoprawnej ocenie. Przy tak dużej ilości pieniędzy można by pomyśleć, że bank chciałby zatrudnić niezależnego rzeczoznawcę do oceny wartości. Jednak większość banków płaci losowemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami - niekoniecznie będącemu specjalistą od sąsiedztwa - by dać bankowi zdawkową i szybką opinię o wartości, którą nazywają BPO. Płacą od 50 do 100 USD za BPO. To doskonały przykład bycia głupio mądrym i głupim jak twoja matka.
Jest to powód, dla którego wielu agentów sprzedaży krótkoterminowej będzie wyceniać krótką sprzedaż w taki sam sposób, w jaki agent BPO wyznaczy wartość, ponieważ nie chce walczyć z bankiem krótkiej sprzedaży. Nie ma znaczenia, czy cena sprzedaży jest wartością rynkową, o ile jest zgodna z BPO.
Następnie bank sprawdzi inne opłaty naliczone sprzedawcy na HUD. Można się zastanawiać, kto jest sprzedawcą krótkiej sprzedaży, a ta osoba jest sprzedawcą. Bank po prostu zatwierdza opłaty, które sprzedawca zapłaci. Normalne opłaty za koszty zamknięcia sprzedawcy to:
- Prowizja od pośredników / agentów nieruchomości
- Opłaty tytułowe i depozytowe
- Opłaty transferowe
- Nagrywanie, notariusz, prep doc i opłaty za druty
- Znaczki doktoranckie
- Zaległe podatki od nieruchomości
- Prory podatkowe
- Zdyskontowane wypłaty dla młodszych zastawników
- Opłaty HOA, jeśli takie istnieją
- Kredyt dla kupujących za koszty zamknięcia
Rodzaje opłat Banki krótkiej sprzedaży odrzucają na HUD
Co jakiś czas bank zgodzi się zapłacić za raport o szkodnikach lub gwarancję domową, ale rzadko. Banki prawie nigdy nie płacą za naprawy przy krótkiej sprzedaży. Jest również bardzo nietypowe dla banku, aby zapłacić zaległe opłaty HOA lub wnioski UCC.
Jeśli bank nie wyrazi zgody na określoną opłatę, na przykład, chce obniżyć opłatę escrow z 1500 USD do 500 USD, co stanie się z saldem? Ktoś musi zapłacić tę opłatę. Może to być sprzedawca lub kupujący. Escrow może podjąć decyzję o obniżeniu opłaty, ale jest to mało prawdopodobne.
Prawdopodobnie największym problemem związanym z HUD krótkiej sprzedaży jest fakt, że wielu negocjatorów nie wie, jak je odczytać. Nie rozumieją, że kredyty sprzedawcy na HUD nie zawsze są kredytem dla kupującego. Zmiany w RESPA wymagają, aby wszelkie opłaty odzwierciedlone w dobrej wierze kupującego musiały być traktowane jako kredyt dla kupującego, jeśli zostały zapłacone przez sprzedającego. Negocjatorzy nie zdają sobie sprawy, że są również przedstawiani jako debet, który zmywa kredyt kupującemu. Spróbuj wyjaśnić, że jeden do urzędnika 8 dolarów za godzinę.
Proces zatwierdzania subemisji kredytów hipotecznych?
Pomaga zrozumieć, jak działa proces zatwierdzania kredytu hipotecznego i co to znaczy, gdy wniosek jest zawieszony lub zatwierdzony z określonymi warunkami.
Podatki od sprzedaży i krótkiej sprzedaży
Skutki podatkowe sprzedającego w domu z tytułu przejęć i krótkiej sprzedaży. W jaki sposób sprzedający mogą płacić podatki nawet w przypadku poniesienia straty po wykluczeniu lub krótkiej sprzedaży.
Wynajmowanie najlepszego agenta krótkiej sprzedaży - najlepsze kryteria dla najlepszego agenta sprzedaży krótkiej
To, czego nie wiesz o zatrudnieniu najlepszego agenta krótkiej sprzedaży, zaskoczy Cię. Czynniki, które pomogą Ci ustalić, kto jest najlepszym agentem sprzedaży krótkiej.