Wideo: pikieta 14 03 2019 pod sejmem przeciwko sejmowy druk 3254 2024
Klauzula alienacji jest językiem w hipotece lub umowie powierniczej, która pozwala pożyczkodawcy wezwać pożyczkę natychmiastowo wymagalną i należną w przypadku, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość lub przenosi prawo własności do nieruchomości. Prawie każda dzisiejsza pożyczka zawiera klauzulę alienacji, co oznacza, że tytuł nie może zostać przeniesiony, a kupujący nie może dokonać zakupu z zastrzeżeniem istniejącej pożyczki, nie uruchamiając klauzuli dotyczącej wymagalności sprzedaży.
Klauzula dotycząca wymagalności sprzedaży jest tym samym, co klauzula alienacji. Typowa klauzula alienacji, którą można znaleźć w wielu aktach zaufania, jest następująca: Komisja Papierów Wartościowych i Giełd USA:
"W przypadku, gdy Nieruchomość lub jakakolwiek jej część lub jakakolwiek jej część zostanie sprzedana, przekazana lub przeniesiona przez Powiernika, dobrowolnie lub przymusowo, z wyjątkiem przypadków zabronionych przez prawo, wszystkie zobowiązania zabezpieczone tym instrumentem, niezależnie od wyrażonych w nich terminów zapadalności, według wyboru posiadacza i bez wezwania lub wypowiedzenia, staje się natychmiast wymagalny. "
Praktycznie niemożliwe jest znalezienie istniejących hipotek dzisiaj, które nie zawierają takiej klauzuli. Chociaż nie można tego powiedzieć w dosłownym brzmieniu, klauzula alienacji zabrania przenoszenia nieruchomości bez spłaty istniejącej hipoteki.
Dawno temu, kiedy kreatywne finansowanie było niezwykle popularne w późnych latach 70. i na początku lat 80. w Stanach Zjednoczonych, szczególnie w Kalifornii, gdzie mam licencję, agenci nieruchomości często mówili o teście sądowym z 1974 r. Tucker przeciwko Lassen Savings and Loan.
Była to przełomowa sprawa sądowa obejmująca umowę sprzedaży gruntów na raty. W zasadzie powiedział, że pożyczkodawca nie miał prawa nazwać pożyczki należną i wymagalną, ponieważ nie był w stanie dowieść, że jej bezpieczeństwo uległo uszkodzeniu w momencie przeniesienia sprzedaży w ramach umowy gruntowej.
Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami w tym okresie łączyło kreatywne transakcje finansowe, w ramach których kupujący nabył godziwy tytuł za pośrednictwem umowy gruntowej i zapłacił hipotekę bazową, a także dokonał płatności na rzecz sprzedającego za kapitał własny sprzedającego. Wysokie stopy procentowe skłoniły kupujących do polegania na kreatywnym finansowaniu.
Szybkie przejście do sprawy sądowej Wellenkamp przeciwko Bankowi Ameryki z 1978 roku. Ta druga, przełomowa decyzja sądu w Kalifornii utrwaliła treść sekcji 711 Kalifornijskiego Kodeksu Cywilnego, stwierdzając, że pożyczkodawca nie może egzekwować klauzuli alienacji, nazywając pożyczkę należną i wymagalną, jeżeli zabezpieczenie pożyczki nie zostało naruszone lub zagrożone utratą wartości. Potem wiele domów sprzedawało się pod zastaw hipoteki w lewo i prawo, tak jak nie było jutra, pobudzając 18-procentowe stopy procentowe, które były tak powszechne.
Bardzo często zdarza się, że transakcja została zamknięta w ciągu 7 dni. Kupujący obniżyli 7% do 10% ceny sprzedaży, wystarczy zapłacić prowizje i koszty zamknięcia, biorąc tytuł własności od kredytów hipotecznych i wykonując finansowanie dla właścicieli samochodów w formie drugiego lub trzeciego aktu powierniczego. Pod pewnymi względami był jak Dziki Zachód. Agenci, którzy rozumieli kreatywne finansowanie, przeniosły wiele zasobów reklamowych i narodziło się seminarium Get Rich Quick.
Nagle kreatywne seminaria finansowe były wszechobecne. To było nowe terytorium dla wielu agentów nieruchomości i ich klientów. Był to także dojrzały klimat dla nadużyć i oszustw. Po 1982 Garn-St. Ustawa niemiecka, wiele kreatywnych systemów finansowania powoli ustało. Nawet sprzedaż opcji leasingu, stworzona i skonstruowana jako luka w klauzulach alienacji, została podpalona.
W kolejnych latach stopy procentowe zaczęły spadać, dzięki czemu pozyskanie nowego kredytu hipotecznego stało się atrakcyjną opcją dla kupujących po raz pierwszy. W ten sposób ponownie zaczęły działać konwencjonalne pożyczki i pożyczki FHA. Wciąż istniało kilka starych pożyczek FHA, które można było przejąć bez formalnego założenia, ale z upływem lat dostępnych było coraz mniej kredytów. Dzisiaj nie ma żadnego.
Oczywiście, część z tego spowodowała pożyczki 80/20, które częściowo przyczyniły się do kryzysu na rynku subprime w 2007 r. Kupujący, którzy mogli zamrozić lustro, bez możliwości spłaty kredytu hipotecznego, mogli uzyskać 100% finansowania. Wszyscy wiemy, co się stało, gdy rynek się rozbił w 2008 roku. Dzisiejsze wymogi dotyczące kredytu hipotecznego są znacznie bardziej rygorystyczne, a obecnie trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
Kto jest objęty klauzulą Omnibus?
Klauzula zbiorcza obejmuje każdego, kto jest zastępczo odpowiedzialny za wypadek samochodowy spowodowany przez wskazanego ubezpieczonego lub zezwalającego użytkownikowi.
Redukcja skarg dotyczących hałasu z klauzulą cichej godziny
Klauzula o "spokojnych godzinach" w dzierżawie może pomóc w ograniczeniu hałasu w nieruchomości i zmniejszyć liczbę skarg.
Jak klauzula marginesu wpływa na pokrycie nieruchomości
Podczas gdy ogólny limit może ochronić cię przed dużą stratą, większość tej ochrony zostanie wyeliminowana, jeśli twoja polityka zawiera klauzulę marży.