Spisu treści:
Wideo: Wycena nieruchomości a kredyt hipoteczny - Szkoła Kredytu 2024
Dla ubezpieczyciela najważniejszymi aspektami budynku komercyjnego są jego budowa, obłożenie, ochrona i ekspozycja. Te cztery cechy są stosowane w procesie underwritingu i oceny ubezpieczenia nieruchomości komercyjnych. Często są skracane jako COPE. Wszystkie te czynniki mają wpływ na cenę, jaką płaci się za politykę nieruchomości komercyjnych.
1. Budowa
Najbardziej podstawowym elementem budynku jest jego budowa. Termin ten oznacza materiały, z których wykonany jest budynek.
Wielu ubezpieczycieli klasyfikuje budynki na kategorie w oparciu o ich rodzaj konstrukcji, korzystając z systemu opracowanego przez Biuro Usług Ubezpieczeniowych (ISO). Ten system obejmuje sześć klas opisanych poniżej. Każda klasyfikacja odzwierciedla zarówno zastosowane materiały budowlane (takie jak drewno lub beton), jak i palność tych materiałów. Kategorie ISO są ponumerowane od 1 do 6 w malejącej kolejności palności. Spośród sześciu kategorii najbardziej prawdopodobne jest, że budynki klasy 1 (klatki) będą palić się, podczas gdy budynki klasy 6 (ognioodporne) mają najmniejsze szanse na spalenie.
Klasa 1, ramka
Budynki są klasyfikowane jako konstrukcja ramowa, jeśli ich ściany zewnętrzne są wykonane z drewna lub innego palnego materiału. Budynki szkieletowe często składają się z drewnianego wnętrza obłożonego stiukiem lub z forniru z cegły lub kamienia. Dach jest zwykle wykonany z drewna pokrytego drewnem lub półpasiec.
Klasa 2, murowany pręt
Barierowany budynek murowany ma niepalne ściany zewnętrzne wykonane z materiału murowanego, takiego jak beton, kamień, cegła lub glina. Podłogi i dach są palne, składające się częściowo lub w całości z drewna. Ściany nośne mogą być pokryte warstwą stiuku, cegły lub innego niepalnego materiału.
Klasa 3, niepalny
Budynek jest sklasyfikowany jako niepalny, jeżeli jego zewnętrzne ściany, podłogi i dach są wykonane z materiałów niepalnych lub wolno palnych, takich jak metal, azbest lub gips. Wiele budynków klasy 3 ma stalową ramę. Niepalne budynki nie palą się łatwo, ale mogą się zapaść w wysokich temperaturach.
Klasa 4, murowanie niepalne
Niepalny budynek murowany ma ściany zewnętrzne wykonane z cegły, pustaków betonowych lub innego rodzaju muru. Podłoga i dach są wykonane z metalu lub innego niepalnego materiału. Budynek klasy 4 jest mniej podatny na upadek w czasie pożaru niż struktura klasy 3.
Klasa 5, zmodyfikowany ognioodporny
Aby budynek mógł zostać zakwalifikowany jako klasa 5, zmodyfikowany ognioodporny, musi posiadać odporność ogniową co najmniej dwóch godzin na ściany, podłogę i dach. Ściany, dach i podłogi muszą być z litego muru o grubości co najmniej czterech cali. Większość budynków klasy 5 jest zbudowana z betonu. Wiele z nich to stal.
Odporność ogniowa
Klasa szósta, ognioodporna, budynek ma odporność ogniową co najmniej dwóch godzin na ściany, podłogę i dach. Ściany muszą mieć solidną ścianę o grubości co najmniej czterech cali. Podłogi i dach muszą składać się z betonu zbrojonego o grubości co najmniej czterech cali. Stal konstrukcyjna użyta do łożyska musi mieć odporność na ogień co najmniej dwie godziny. Wiele nowoczesnych biurowców wysokościowych jest klasyfikowanych jako ognioodporne.
2. Obłożenie
Drugim ważnym czynnikiem, który bierze pod uwagę ubezpieczycieli przy ocenie i ocenie nieruchomości komercyjnych okupacja . Termin ten oznacza cel, dla którego używana jest nieruchomość. Przykładami są rynek detaliczny żywności, produkcja mebli i apartamenty.
Rodzaj zawartości budynku zależy od sposobu, w jaki budynek jest używany. Zawartość wpływa na palność budynku. Młyn zbożowy zawiera pył, który może się zapalić i eksplodować. Tak więc, młyn zbożowy jest bardziej podatny na ogień niż budynek biurowy. Tartak zawiera kłody, tarcicę i trociny, z których wszystkie łatwo się palą. Z drugiej strony, warsztat mechaniczny może zawierać głównie metale, które nie są bardzo łatwopalne.
3. Ochrona
Ochrona oznacza metody stosowane do ochrony budynku przed ogniem. Obejmuje ona zarówno ochronę publiczną, jak i prywatną.
Ochrona publiczna jest dostarczany przez lokalną straż pożarną. ISO opracowało numeryczny system oceny jakości ochrony publicznej. Oddziały straży pożarnej otrzymują ocenę Klasy Ochrony Publicznej od jednego (wyższego) do dziesięciu (nie spełnia standardów ISO). Oceny odzwierciedlają następujące trzy cechy:
- kaliber straży pożarnej
- adekwatność zaopatrzenia w wodę
- skuteczność systemu sygnalizacji pożaru i komunikacji
Ogólnie rzecz biorąc, budynek znajdujący się w społeczności o niskim ratingu klasy ochrony publicznej będzie obciążany niższą stawką za ubezpieczenie nieruchomości komercyjnych niż podobny budynek zlokalizowany na obszarze o wysokim ratingu.
Prywatna ochrona odnosi się do mechanizmów tłumienia ognia, które znajdują się pod kontrolą ubezpieczającego. Przykładami są: drzwi przeciwpożarowe, alarmy przeciwpożarowe, gaśnice i systemy tryskaczowe. Jeśli twój budynek obejmuje jedną lub więcej z tych funkcji, ubezpieczyciel może wnioskować o kredyt do stawki ubezpieczenia nieruchomości.
4. Ekspozycja
Ekspozycja odnosi się do zagrożeń zewnętrznych, które w dużej mierze wynikają z lokalizacji budynku. Niektóre zagrożenia są naturalne. Budynek położony w wietrznej okolicy może ulec uszkodzeniu w wyniku silnego wiatru. Inne zagrożenia naturalne obejmują zapory, grad, błyskawice i obfite opady śniegu. Zagrożenia naturalne mogą się znacznie różnić w zależności od miejsca.
Zagrożenia stworzone przez człowieka mogą być tworzone przez sąsiadujące przedsiębiorstwa, lokalną infrastrukturę (np. Autostrady) lub ogół społeczeństwa.Magazyn położony obok zakładu nawozowego może być podatny na uszkodzenia w wyniku wybuchów. Budynek zlokalizowany na obszarze o wysokim stopniu przestępczości może być podatny na wandalizm. Innymi przykładami zagrożeń stworzonych przez człowieka są niepokoje społeczne, zanieczyszczenia z pobliskich pociągów towarowych i dym z działalności przemysłowej.
Rodzaje ratingu nieruchomości
Istnieją dwie podstawowe metody stosowane przez ubezpieczycieli do wyceny ubezpieczenia nieruchomości: rating klasy i konkretna ocena. W niektórych stanach ubezpieczyciele opracowują stawki klasowe i specjalne, korzystając z danych o kosztach strat dostarczonych przez ISO. W innych stanach ubezpieczyciele obliczają stawki na podstawie danych, które sami zgromadzili.
Klasyfikacja klasowa
W klasyfikacji klas budynki o podobnych cechach są przypisane do tej samej klasy. Wszystkie budynki w tej klasie są obciążone tą samą stawką. Twój budynek zostanie prawdopodobnie oceniony w klasie, jeśli ma wszystkie następujące cechy:
- składa się z 25 000 stóp kwadratowych lub mniej
- nie zawiera systemu tryskaczy
- nie jest odporny na ogień
- nie jest używany do produkcji
Stawka za klasę to średnia stawka dla grupy. Stawka ta może zostać skorygowana w górę lub w dół, aby odzwierciedlić pozytywne lub negatywne cechy konkretnego budynku. Na przykład, szklarnia, która ma klasę ocen, może podlegać obciążeniu, jeśli przechowuje duże ilości nawozu.
Określona ocena
Kiedy budynek nie kwalifikuje się do uzyskania ratingu klasy, konkretna stawka jest obliczana na podstawie indywidualnych cech budynku. Konkretne stawki ustalane są na podstawie budowy, obłożenia, ochrony i ekspozycji budynku.
Budynki o określonych ocenach są na ogół bardziej złożone i mają wyższe wartości niż konstrukcje oceniane według klas. Ponieważ określone stawki są oparte na unikalnych cechach budynku, budynek musi zostać sprawdzony, zanim będzie można obliczyć stawkę. Fizyczną inspekcję może przeprowadzić ISO lub ubezpieczyciel. Informacje o budynku są zbierane podczas inspekcji. ISO lub ubezpieczyciel następnie wykorzystuje te informacje do obliczenia stopy (lub kosztu strat). Stawka jest zwykle generowana przez użycie formuły.
Sprzedaż firmy a sprzedaż nieruchomości komercyjnych
Choć wielu agentów handlowych sprzedających nieruchomości będzie wymieniać działalność operacyjną związaną z nieruchomością, są to dwie różne rzeczy.
Polityka nieruchomości komercyjnych
Dowiedz się, jak zorganizowana jest typowa polityka dotycząca nieruchomości komercyjnych i jakie obawy mogą obejmować.
Rodzaje komercyjnych kredytów na nieruchomości
Komercyjne kredyty na nieruchomości zapewniają właścicielom nieruchomości szereg opcji. Pożyczki komercyjne mogą finansować umowy przed- i powdrożeniowe.