Spisu treści:
Wideo: Jak żyć lepiej? Jacek Walkiewicz, cz.1, 20m2 talk-show, odc. 309 2024
Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy spadają wartości domów, a sprzedawcy nie otrzymują wystarczającej ilości gotówki od kupującego, aby spłacić swoje istniejące kredyty hipoteczne, pod warunkiem, że kredytodawcy zgodzą się wziąć mniej niż należne im kwoty.
Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że kupujący krótkiej sprzedaży osiąga dobre wyniki. Chociaż niewielki margines krótkiej sprzedaży może być korzystny dla kupującego - ponieważ zawsze istnieją wyjątki - w większości przypadków kupujący lepiej kupuje dom, który nie jest w stanie spłaty. Krótka sprzedaż nie jest sprzedawana z rabatami.
Prawdopodobnie nie usłyszysz od profesjonalistów z branży nieruchomości, że nie warto kupować krótkiej sprzedaży. Po części dlatego, że specjaliści od nieruchomości zyskują na krótkiej sprzedaży. Każdy zarabia, oprócz sprzedawców i kupujących. Zdaj sobie również sprawę, że agenci aukcji mogą skłonić sprzedawców do umieszczenia ich na liście jako krótkiej sprzedaży, ponieważ jeśli sprzedający przeszliby egzekucję, agenci aukcji nie otrzymaliby listy.
W Sacramento, na którym pracuję, wielu agentów ignoruje krótką sprzedaż i sugeruje, że kupujący kupują coś innego. Są to często agenci, którzy zostali spaleni w przeszłości, a ich krótka sprzedaż uległa rozpadowi, ponieważ zostali wymienieni przez agenta, który nie miał firmy, która wystawiła krótką wyprzedaż.
Dlaczego kupujący może nie chcieć kupić krótkiej wyprzedaży
- Sprzedawcy zapłacili za dużo: Jeśli sprzedano dom za 500 000 USD kilka lat temu i teraz jest on na sprzedaż za 400 000 USD, nie oznacza to, że kupujący zbiera za darmo 100 000 USD. Oznacza to, że sprzedawca zapłacił zbyt dużo na rosnącym rynku, a teraz rynek spadł. Oznacza to, że sprzedawca nie ma kapitału własnego.
- Sprzedawcy pożyczają zbyt wiele: Banki, które chciały pożyczać pieniądze na rynkach doceniających, czasami pozwalały kredytobiorcom na nadmierne kredyty hipoteczne w domu, co oznacza, że saldo kredytowe pożyczkobiorcy przekroczyło wartość nieruchomości. Oceny są subiektywne i nie wszyscy rzeczoznawcy będą mieli taką samą wartość w domu. Mimo, że jest to niezgodne z prawem, niektórzy oceniający są pod presją banków, aby oszacować kwotę, którą właściciel chce pożyczyć.
- Surowe kwalifikacje: Niedoświadczeni lub nieetyczni agenci nieruchomości mogą skłonić sprzedającego do rozważenia krótkiej sprzedaży, gdy sprzedawca nie kwalifikuje się do krótkiej sprzedaży. Sprzedający muszą udowodnić trudności i przedstawić dowody trudności dla pożyczkodawcy do zatwierdzenia. Niektórzy agenci wymieniają domy jako krótką sprzedaż, nigdy nie rozmawiając z pożyczkodawcami lub nie kwalifikując sprzedawców.
- Domy sprzedają w wartości rynkowej: Kredytodawcy nie są naiwni lub nieświadomi wartości domu. Pożyczkodawcy będą nalegać na przeprowadzenie analizy porównawczej rynku, znanej jako CMA, lub opinii o cenie maklera, zwanej BPO. Jeżeli pożyczkodawca uważa, że lepszą cenę można uzyskać poprzez przejęcie nieruchomości w drodze przejęcia przez ofertę krótkiej sprzedaży, pożyczkodawca może utrzymywać wyższą cenę. Ta cena będzie zbliżona do wartości rynkowej. Kredytodawcy akceptują krótką sprzedaż, gdy dom jest wart ceny krótkiej sprzedaży, co oznacza wartość rynkową.
- Domy sprzedają "Jak jest": Jeżeli firma udzielająca kredytu hipotecznego wyraża zgodę na krótką sprzedaż, najprawdopodobniej pokrywa również koszty zamknięcia transakcji. Kredytodawcy proszą kupujących o zakup domu w obecnym stanie. Kredytodawcy zazwyczaj odmawiają zapłaty za sugerowane naprawy ujawnione podczas inspekcji w domu. Kontrole szkodników lub prace niezbędne do wydania jasnego raportu o szkodnikach. Certyfikaty dachowe lub naprawy dachu. Plany ochrony domu dla kupującego. Odroczona konserwacja.
- Długość czasu zamknięcia: W zależności od tego, kiedy zostało złożone zawiadomienie o niewypłacalności, zaległości kredytodawcy z tytułu zaległych należności i ilości dokumentów, które sprzedawca już złożył, może to potrwać od dwóch tygodni do dwóch miesięcy, aby uzyskać odpowiedź na ofertę kupna od pożyczkodawcy. Ponadto, jeżeli dwóch kredytodawców jest zaangażowanych, ponieważ istnieją dwie pożyczki zabezpieczone na nieruchomości, może to potrwać dłużej, aby zaspokoić potrzeby drugiego pożyczkodawcy.
- Kredytodawcy mogą zmieniać warunki: Niektórzy kredytodawcy zastrzegają sobie prawo do renegocjowania warunków krótkiej sprzedaży w ostatniej chwili. Jeśli rynek się zmienia, nowe przepisy mijają lub nowe informacje przekraczają biurko pożyczkodawcy, pożyczkodawca może próbować zmienić warunki umowy. Kredytodawcy mają zazwyczaj do dyspozycji prawników, a zwykli kupujący nie.
- Kredytodawcy Prowizja rabatowa: Pożyczkodawcy, którzy sprzedali kredyty Fannie Mae lub Freddie Mac, zwykle płacą tradycyjne prowizje od nieruchomości do agentów nieruchomości. Inni mogą żądać zniżki. Co więcej, agenci kończą pracę od dwóch do trzech razy w porównaniu do tradycyjnej transakcji i nie doceniają zarabiania mniej, aby wykonać więcej pracy. Jeśli zgodziłeś się zapłacić swojemu agentowi pewien odsetek w ramach umowy pośrednika kupującego, możesz być odpowiedzialny za różnicę między tym, co pożyczkodawca zapłaci, a tym, co zawiera umowa, jeśli twój agent odmawia rezygnacji z różnicy.
- Wyższe koszty zamknięcia kupującego: Ponieważ kredytodawcy rzadko będą płacić za jakiekolwiek dodatki, tak jak chciałby sprzedawca, jeśli chcesz skorzystać z tych dodatków, sam za nie zapłacisz. Czasami kredytodawcy odmawiają zapłaty za standardowe koszty zamknięcia sprzedawcy, takie jak podatki od przeniesienia. Jeśli chcesz konkretnych inspekcji, prawdopodobnie zapłacisz za nie z własnej kieszeni.
- Lose Control of Transaction: Jeśli chcesz zamknąć depozyt w określonym terminie, masz z tym dużo szczęścia. Krótki proces zamykania domu sprzedaży zajmuje nieskończenie wiele czasu. Pożyczkodawca sprzedającego wzywa ujęcia, a nie kupującego ani pożyczającego kupującego. Jeśli próbujesz zamknąć escrow równolegle ze sprzedażą swojego domu, może się to nie zdarzyć.
- Motywacja małego sprzedawcy: Kiedy sprzedawca odkryje, że efekt krótkiej sprzedaży na kredyt jest bliski zakazowi przejęcia, mało prawdopodobne jest, aby sprzedawca współpracował z krótką sprzedażą. Chociaż sprzedający mogą zakwalifikować się do zakupu innego domu w ciągu 2 lat po krótkiej sprzedaży w porównaniu do 5 (z ograniczeniami) w sprawie wykluczenia, niektórzy nie mają zamiaru kupować innego domu ponownie.
W chwili pisania tego tekstu Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest Broker-Associate w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii
Pytania do zwrócenia się do agenta sprzedaży krótkiej
Typy pytań, które należy zadać agentowi krótkiej sprzedaży. Dowiedz się, jak ocenić odpowiedzi, aby dowiedzieć się, czy warto poświęcić czas na złożenie oferty.
Podatki od sprzedaży i krótkiej sprzedaży
Skutki podatkowe sprzedającego w domu z tytułu przejęć i krótkiej sprzedaży. W jaki sposób sprzedający mogą płacić podatki nawet w przypadku poniesienia straty po wykluczeniu lub krótkiej sprzedaży.
Wynajmowanie najlepszego agenta krótkiej sprzedaży - najlepsze kryteria dla najlepszego agenta sprzedaży krótkiej
To, czego nie wiesz o zatrudnieniu najlepszego agenta krótkiej sprzedaży, zaskoczy Cię. Czynniki, które pomogą Ci ustalić, kto jest najlepszym agentem sprzedaży krótkiej.